Fünfter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2024

Fünfter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2024 [Deutscher Bundestag Drucksache 21/2170 21. Wahlperiode 08.10.2025 Unterrichtung durch die Bundesregierung Fünfter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2024 Inhal tsverzeichnis Seite Verzeichnis der Tabellen ............................................................................. 5 Verzeichnis der Abbildungen ...................................................................... 7 Einleitung .................................................................................................. 10 Kurzfassung .................................................................................................. 11 A. Fünfter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland ............................................................................. 18 A.1 Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland .............................................................................. 18 A.1.1 Aktuelle Trends und Herausforderungen für die Wohnungs- und Immobilienmärkte .......................................... 18 A.1.2 Die Bedeutung der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft für den Standort Deutschland ................ 21 A.1.3 Finanzmärkte und Immobilienmärkte....................................... 23 A.2 Wohnungsmärkte – Entwicklung und Strukturen ..................... 25 A.2.1 Wohnungsbestand ..................................................................... 25 A.2.2 Struktur des Wohnungsmarkts .................................................. 34 A.2.3 Wohnkosten .............................................................................. 50 Zugeleitet mit Schreiben des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen vom 1. Oktober 2025 gemäß § 39 Absatz 1 und 2 des Wohngeldgesetzes. Seite A.2.4 Neubautätigkeit ......................................................................... 60 A.2.5 Zukünftige Wohnungsnachfrage .............................................. 64 A.3 Politik für die Wohnungs- und Immobilienmärkte ................... 65 A.3.1 Bündnis bezahlbarer Wohnraum .............................................. 65 A.3.2 Für den sozialen Zusammenhalt – Neue Wege für ein bezahlbares und klimafreundliches Zuhause ............................ 66 A.3.3 Für mehr Fortschritt – Schnelles und klimagerechtes Bauen, Planen und Genehmigen ............................................... 73 A.3.4 Für gutes und soziales Leben in Stadt und Land – Förderung zukunftsfähiger Städte und Kommunen .................. 81 A.3.5 Für Sicherheit in unsicheren Zeiten – Gezielte Entlastung in der Krise ............................................................. 88 A.3.6 Wohnungspolitik auf europäischer Ebene ................................ 88 B. Mietenbericht ....................................................................................... 93 B.1 Niveau, Struktur und Entwicklung der Mieten, der Nebenkosten und der Mietbelastung ........................................ 93 B.1.1 Mietenbegriffe .......................................................................... 93 B.1.2 Niveau und Struktur der Mieten ............................................... 93 B.1.3 Entwicklung der Mieten ........................................................... 107 B.1.4 Niveau, Struktur und Entwicklung der Wohnnebenkosten .................................................................... 114 B.1.5 Energiepreissteigerungen und Entlastungsmaßnahmen ............ 116 B.1.6 Niveau und Struktur der Mietbelastung .................................... 118 B.2 Mietrecht................................................................................... 119 C. Wohngeldbericht.................................................................................. 120 C.1 Aufgaben des Wohngeldes und der Mindestsicherungssysteme ....................................................... 120 C.1.1 Berücksichtigung der Bedarfe für Unterkunft und Heizung im Rahmen der Grundsicherung für Arbeitsuchende und der Sozialhilfe .......................................... 122 C.1.2 Wohngeld ................................................................................. 124 C.2 Überblick über die Entwicklungen seit 2021 ............................ 126 C.2.1 Gesamtwirtschaftliche Einflussfaktoren ................................... 126 C.2.2 Entwicklungen der Ausgaben und Empfängerhaushalte bei Wohngeld und Aufwendungen für Unterkunft und Heizung in den Mindestsicherungssystemen ............................ 127 C.3 Differenzierte Betrachtung der Entwicklung von Wohngeldleistungen und Empfängerhaushalten ...................... 134 C.3.1 Entwicklung und Struktur der Wohngeldhaushalte .................. 134 C.3.2 Einkommen, Wohnkosten und Wohngeldansprüche ................ 137 C.3.3 Regionale Aspekte .................................................................... 141 Seite C.3.4 Auswirkung rechtlicher Änderungen auf Leistungen und Empfängerstrukturen im Berichtszeitraum ............................... 145 C.4 Fokusthemen............................................................................. 145 C.4.1 Wirkung des Wohngeld-CO2- Bepreisungsentlastungsgesetzes ............................................... 145 C.4.2 Wirkung der ersten Wohngeldfortschreibung in 2022 und Ausblick auf die zweite Fortschreibung in 2025 ............... 147 C.4.3 Wohngeldreform 2023 .............................................................. 148 C.4.4 Forschung zum Wohngeld: Evaluierung der Wohngeldreform 2023 .............................................................. 153 C.5 Wohngeldrecht: Entwicklung im Wohngeldrecht und im Verwaltungsvollzug des Wohngeldes im Berichtszeitraum 2023 bis 2024 ............................................... 153 C.5.1 Geänderte Vorschriften des Wohngeldrechts ........................... 153 C.5.2 Begleitende Arbeitsgruppen und Erfahrungen mit der Ausführung des Wohngeldgesetzes .......................................... 155 C.5.3 Digitalisierung des Wohngeldes ............................................... 155 C.5.4 Erfahrungen der Länder, Geschäftslage bei den Wohngeldbehörden und Berichte der Verbände ....................... 156 Anlage 1: Erläuterungen zu den Datengrundlagen des Teils B Mietenbericht ............................................................................ 161 Anlage 2: Verteilung der Nettokaltmieten von Haushalten in bestehenden Mietverhältnissen in Deutschland 2022 ............... 163 Anlage 3: Wohnkostenbelastung von Hauptmieterhaushalten nach Haushalts- und Wohnungsmerkmalen 2022 ............................. 164 Anlage 4: Verteilung der Mietbelastungsklassen nach Haushaltsgröße und Einzugsjahr 2022 ..................................... 166 Anlage 5: Bisherige Wohngeld- und/oder Mietenberichte ........................ 167 Anlage 6: Bisherige Berichte über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland und/oder Berichte über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland und Wohngeld- und Mietenberichte .................... 168 Anlage 7: Bruttokaltmiete der Bedarfsgemeinschaften mit KdU nach dem SGB II 2023 ............................................................. 169 Anlage 8: Größenstruktur der reinen Wohngeldempfängerhaushalte und aller Haushalte 2019 bis 2023............................................ 170 Anlage 9: Reine Wohngeldhaushalte nach sozialer Stellung und Haushaltsgröße 2021 bis 2023 .................................................. 171 Anlage 10: Haushalte mit Kindern unter 18 Jahren von 2021 bis 2023 – alle Wohngeldempfängerhaushalte ............................... 174 Seite Anlage 11: Wohngeld 2021 bis 2023 – reine Wohngeldhaushalte ............. 175 Anlage 12 Wohngeld 2021 bis 2023 – Mischhaushalte ............................. 176 Anlage 13: Wohngeldempfänger nach Mietenstufen 2021 bis 2023 .......... 177 Anlage 14: Wohngeldempfängerhaushalte nach Ländern – reine und Mischhaushalte 2023 ................................................................ 178 Anlage 15: Wohngeldleistungen in den Ländern 2021 bis 2023 ................ 180 Verzeichnis der Tabellen Seite Tabelle 1: Erwerbstätige, Arbeitnehmer und Selbständige im Grundstücks- und Wohnungswesen in 1.000 ...................... 23 Tabelle 2: Durchschnittliche Wohnfläche von Wohnungen nach Ländern 2022 ...................................................................... 25 Tabelle 3: Marktüblich vermietete Wohnungen ohne spezifische Regelung zur zukünftigen Mieterhöhung im Mietvertrag, bei denen die Nettomiete erhöht wurde, nach der Begründung der Mieterhöhung ............................. 43 Tabelle 4: Fertiggestellte Wohnungen nach Gebäudearten 2018 bis 2024 Anzahl fertiggestellter Wohnungen ...................... 62 Tabelle 5: Jährliche Entwicklung der Fertiggestellung von Wohnungen nach Gebäudearten 2019 bis 2024 Veränderung zum Vorjahr in Prozent ................................. 63 Tabelle 6: Förderergebnisse sozialer Wohnungsbau; Kalenderjahre 2020 bis 2024............................................... 67 Tabelle 7: Informationen zu den Ergebnissen genossenschaftlichen Wohnens ........................................... 68 Tabelle 8: Förderzahlen BEG insgesamt 1. Januar 2021 bis 31. Dezember 2024 ............................................................. 75 Tabelle 9: Nettokaltmieten in Mehrfamilienhäusern nach Baujahren 2022 ................................................................... 94 Tabelle 10: Internet-Angebotsmieten inserierter Wohnungen nach Stadt- und Gemeindetypen und Baujahren 2024 ........ 99 Tabelle 11: Internet-Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen nach siedlungsstrukturellen Kreistypen 2022 bis 2024 .................................................... 101 Tabelle 12: Miethöheunterschiede zwischen freifinanzierten und gebundenen Wohnungen in Euro/m² .................................. 106 Tabelle 13: Entwicklung der tatsächlichen Nettokaltmieten und der Verbraucherpreise in Deutschland 2019 bis 2024 ......... 108 Tabelle 14: Entwicklung der tatsächlichen Nettokaltmieten nach siedlungsstrukturellen Kreistypen 2020 bis 2024 ............... 108 Tabelle 15: Entwicklung der Internet-Angebotsmieten inserierter Wohnungen nach Baujahren 2022 bis 2024 ....................... 109 Tabelle 16: Entwicklung von Internet-Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen nach siedlungsstrukturellen Kreistypen 2022 bis 2024 .................................................... 111 Tabelle 17: Entwicklung der kalten Betriebskosten, insbesondere der kommunalen Gebühren 2019 bis 2024.......................... 114 Tabelle 18: Betriebskostenaufschlüsselung nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes 2023 ............................................ 115 Tabelle 19: Entwicklung der warmen Nebenkosten 2019 bis 2024 ............................................................................... 116 Seite Tabelle 20: Wohngeldausgaben von Bund und Ländern in Mio. Euro ........................................................................ 129 Tabelle 21: Ausgaben für die Leistungen für Unterkunft und Heizung gemäß SGB II in Mio. Euro .................................. 132 Tabelle 22: Geschätzte Summenbeträge für die anerkannten Brutto- und Nettobedarfe für Unterkunft und Heizung nach dem SGB XII in Mio. Euro (außerhalb von Einrichtungen) ............................................ 133 Tabelle 23: Anzahl der Wohngeldempfängerhaushalte nach Empfängergruppen ..................................................... 134 Tabelle 24: Bruttokalte Mietbelastung vor und nach Wohngeld – reine Wohngeldhaushalte .................................................... 140 Tabelle 25: Wirkung der CO2-Komponente 2021 und 2023 nach Haushaltsgröße .................................................................... 146 Tabelle 26: Wirkung der Wohngeldfortschreibung 2022 nach Haushaltsgröße .................................................................... 147 Verzeichnis der Abbildungen Seite Abbildung 1: Entwicklung der Baupreise. Index (2021=100) (Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis); eigene arstellung) ................................................................ 18 Abbildung 2: Zins-/Renditeentwicklung und Kreditvolumina. In Prozent p. a. (linke Skala) bzw. Mrd. Euro (rechte Skala) (Quelle: Deutsche Bundesbank; eigene Darstellung)) ........ 19 Abbildung 3: Entwicklung der Bruttowertschöpfung im Grundstücks- und Wohnungswesen, Kettenindex (2020 = 100, preisbereinigt) ................................................ 22 Abbildung 4: Wohnungsleerstände 2022 .................................................. 27 Abbildung 5: Dauer und Gründe der Wohnungsleerstände in Deutschland 2022 ................................................................ 28 Abbildung 6: Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite 2005 bis 2024 ............................................................................... 30 Abbildung 7: Transaktionen von Wohnimmobilien in Deutschland 2009 bis 2023 ...................................................................... 31 Abbildung 8: Verkaufte Wohnungen nach Portfoliogröße und Anzahl der Verkaufsfälle 1999 bis 2024 ............................. 32 Abbildung 9: Anzahl verkaufter Wohnungen nach Käufer- und Verkäufertyp 2016 bis 2024 ................................................ 33 Abbildung 10: Wohneigentumsquoten 2022 ............................................... 35 Abbildung 11: Entwicklung der Eigentümerhaushalte in Prozent nach Haushaltsgröße 2011 bis 2022 .................................... 36 Abbildung 12: Entwicklung der Pro-Kopf-Wohnfläche der Eigentümerhaushalte nach Haushaltsgröße 2011 bis 2022 ............................................................................... 37 Abbildung 13: Entwicklung wohneigentumsbildender Haushalte nach monatlichem Haushaltsnettoeinkommen 2008 bis 2021 ............................................................................... 38 Abbildung 14: Anbieterstruktur auf dem deutschen Mietwohnungsmarkt 2022 .................................................. 40 Abbildung 15: Der Mietwohnungsmarkt nach Eigentümerstruktur und Bundesland 2022 .......................................................... 41 Abbildung 16: Durchschnittliche Nettomiete in Euro pro Quadratmeter von marktüblich vermieteten Wohnungen in Abhängigkeit vom Vertragsbeginn ............. 43 Abbildung 17: Genutzte Vertriebswege für das Anbieten von Mietwohnungen .................................................................. 45 Abbildung 18: Mittlere Nettokaltmiete bei Neuvermietungen im freifinanzierten Bestand ...................................................... 46 Abbildung 19: Anteil Wohnungen mit Mietpreis- und/oder Belegungsbindung am kommunalen Wohnungsbestand – zeitlicher Vergleich 2012 bis 2022 ............................................................................... 47 Seite Abbildung 20: Mietniveau für freien und gebundenen kommunalen Wohnungsbestand 2012 bis 2022 ........................................ 48 Abbildung 21: Neubau kommunaler Mietwohnungen (selbst errichtet und erworben) 2019 bis 2021 differenziert nach Wachsen und Schrumpfen der Städte und Gemeinden .......................................................................... 49 Abbildung 22: Entwicklung der Bestandsmieten und der Verbraucherpreise 2020 bis 2024 ........................................ 52 Abbildung 23: Internet-Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen nach Kreistypen 2010 bis 2024 ....................... 53 Abbildung 24: Häuserpreisindizes des Statistischen Bundesamts und Immobilienpreisindizes der Deutschen Bundesbank 2005 bis 2024 ...................................................................... 55 Abbildung 25: Wohnflächenpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen und gebrauchte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 2023 ..................................... 56 Abbildung 26: Immobilienpreisindizes der Deutschen Bundesbank nach Städtegruppen 2005 bis 2024 ...................................... 58 Abbildung 27: Baulandpreise für Eigenheime 2022 ................................... 60 Abbildung 28: Baugenehmigungen, Baufertigstellungen und Bauüberhang 2005 bis 2024 ................................................ 61 Abbildung 29: Wohnungsbautätigkeit nach Gebäudeart 2024 .................... 64 Abbildung 30: Kommunen im Bundesprogramm „Zukunftsfähige Innenstädte und Zentren“ .................................................... 85 Abbildung 31: Bestandsmieten in Kreisen 2022 ......................................... 95 Abbildung 32: Verbreitung von Bestandsmieten ab 8 Euro/m2 in Kreisen 2022 ....................................................................... 96 Abbildung 33: Internet-Angebotsmieten inserierter Wohnungen im Bestand und Neubau nach Stadt- und Gemeindetypen 2023 und 2024 ..................................................................... 98 Abbildung 34: Internet-Angebotsmieten inserierter Wohnungen im Bestand und im Neubau nach Stadt- und Gemeindetypen und Wohnlagen 2024 ................................ 100 Abbildung 35: Internet-Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen in Kreisen 2024 insgesamt .............................. 102 Abbildung 36: Internet-Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen in Kreisen 2024 im unteren Mietdrittel ........... 102 Abbildung 37: GdW-Neuvermietungsmieten und Internet- Angebotsmieten inserierter Wohnungen nach siedlungsstrukturellen Kreistypen 2. Halbjahr 2024 ........... 104 Abbildung 38: Abweichungen zwischen GdW- Neuvermietungsmieten und Internet-Angebotsmieten inserierter Wohnungen bei Wiedervermietung in Kreisen 2. Halbjahr 2024 ................................................ 105 Seite Abbildung 39: Jährliche Entwicklung der Internet-Angebotsmieten inserierter Wohnungen im Bestand und Neubau nach Stadt- und Gemeindetypen 2023 bis 2024 .......................... 109 Abbildung 40: Veränderungen der Internet- Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen nach Kreistypen 2011 bis 2024 ........................................... 110 Abbildung 41: Jährliche Entwicklung der Internet- Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen in Kreisen 2022 bis 2024 ......................................................... 112 Abbildung 42: GdW-Neuvermietungsmieten und Internet- Angebotsmieten inserierter Wohnungen nach siedlungsstrukturellen Kreistypen der Halbjahre 2022 bis 2024 ............................................................................... 113 Abbildung 43: Soziale Sicherung des Wohnens 2023 ................................ 121 Abbildung 44: SGB II Bedarfsgemeinschaften mit KdU ............................ 123 Abbildung 45: Anteil der Wohngeldhaushalte an allen Privathaushalten .................................................................. 125 Abbildung 46: Zahl der Empfängerhaushalte im Wohngeld ....................... 129 Abbildung 47: Bedarfsgemeinschaften nach SGB II mit Anspruch auf laufende Leistungen für Unterkunft und Heizung 2008 bis 2023 ...................................................................... 131 Abbildung 48: Leistungsberechtigte im Rechtskreis des SGB XII außerhalb von Einrichtungen mit Aufwendungen für Unterkunft und Heizung 2008 bis 2023 .............................. 131 Abbildung 49: Reine Wohngeldhaushalte nach Haushaltsgröße 2023 ....... 135 Abbildung 50: Reine Wohngeldhaushalte nach Erwerbsstatus der Haupteinkommensbeziehenden ........................................... 136 Abbildung 51: Bruttokaltmiete der Wohngeldhaushalte ............................. 138 Abbildung 52: Höhe des Wohngeldanspruchs 2023 ................................... 139 Abbildung 53: Wohngeldbezug und verfügbares Einkommen ................... 142 Abbildung 54: Zugehörigkeit von Gemeinden und Kreisen zu Mietenstufen im Wohngeld ................................................. 143 Abbildung 55: Anteil der Überschreiter an den Hauptmieterhaushalten nach Mietenstufen ......................... 144 Abbildung 56: Durchschnittliche Mietbelastung nach Wohngeldmietenstufen 2023............................................... 144 Abbildung 57: Verteilung nach Haushaltsgrößen – Reine Wohngeldhaushalte in 2022 und 2023 ................................ 150 Abbildung 58: Verteilung nach Mietenstufen – Reine Wohngeldhaushalte in 2022 und 2023 ................................ 150 Abbildung 59: Verteilung nach wohngeldrechtlichem Einkommen ........... 151 Abbildung 60: Durchschnittliches Wohngeld nach Haushaltegröße – Reine Wohngeldhaushalte in 2022 und 2023 ...................... 152 Einleitung 1. Die Bundesregierung hat dem Deutschen Bundestag nach § 39 Absatz 2 des Wohngeldgesetzes (WoGG) alle vier Jahre bis zum 30. Juni über die Lage und Entwicklung der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland zu berichten. 2. Die Bundesregierung hat dem Deutschen Bundestag nach § 39 Absatz 1 WoGG alle zwei Jahre bis zum 30. Juni über die Durchführung des Wohngeldgesetzes und über die Entwicklung der Mieten für Wohnraum sowie über die Höchstbeträge für Miete und Belastung, die Mietenstufen und die Höhe des Wohngeldes zu berichten. Dabei ist der bundesdurchschnittlichen und regionalen Entwicklung der Wohnkosten sowie der Veränderung der Einkommensverhältnisse und der Lebenshaltungskosten Rechnung zu tragen. 3. Dieses Jahr wird der Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland gemeinsam mit dem Wohngeld- und Mietenbericht als Fünfter Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2024 vorgelegt. 4. Eine Zusammenstellung der bisherigen Wohngeld- und Mietenberichte und Berichte über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland enthalten die Anlagen 5 und 6. 5. Der Fünfte Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland berichtet über den Zeitraum seit dem vierten Bericht und damit über den Zeitraum 2021 bis 2024. Der vorliegende Mietenbericht, Teil B, berichtet über den Zeitraum von 2022 bis 2024. Soweit für 2024 keine Daten verfügbar sind, wird auf die aktuell verfügbaren Zahlen zurückgegriffen. Die Berichterstattung über das Wohngeld basiert auf der Auswertung der nach den §§ 34 bis 36 WoGG jeweils zum 31. Dezember erhobenen amtlichen Wohngeldstatistik, die in der Regel erst nach einem Jahr vorliegt. Der Wohngeldbericht, Teil C, stellt daher primär auf die seit dem letzten Wohngeldbericht verfügbar gewordenen Daten für die Jahre 2022 und 2023 ab. 6. Neben der amtlichen Statistik beruht der Bericht teilweise auf nicht amtlichen Quellen, Daten von Verbänden, Daten von den Ländern oder Daten aus wissenschaftlichen Gutachten. 7. Im Wohngeldbericht werden auch Beiträge der für die Durchführung des Wohngeldgesetzes zuständigen obersten Landesbehörden berücksichtigt. 8. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) hat an der Erstellung des Berichts maßgeblich mitgewirkt. 9. Die Arbeiten am Bericht wurden am 12. September 2025 abgeschlossen. Kurzfassung Teil A: Fünfter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland Der Berichtszeitraum (2021 bis 2024) war geprägt durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie, insbesondere pandemiebedingte Materialengpässe und verlängerte Bauzeiten, sowie durch preistreibende Effekte infolge des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine, etwa in Form gestiegener Energiekosten. Die zielgenauen Maßnahmen der Bundesregierung haben allerdings dazu beigetragen, dass die Auswirkungen bisher verhältnismäßig überschaubar geblieben sind. Während die Zahl der Baugenehmigungen 2023 um -26,6 Prozent und 2024 um -17,0 Prozent zurückging, fielen die Rückgänge bei den Fertigstellungen im Wohnungsbau mit -0,3 Prozent in 2023 und -14,4 Prozent in 2024 weniger stark aus. Die vergleichsweise geringeren Rückgänge bei den Fertigstellungen sind zum einen auf die zeitliche Verzögerung der Auswirkungen der verschlechterten Rahmenbedingungen durch die Bauzeit, die zwischen Genehmigung und Fertigstellung liegt, zurückzuführen. Zum anderen hat sich der sogenannte Bauüberhang, unterstützt durch die zielgerichtete Förderpolitik der Bundesregierung, stabilisierend auf die Fertigstellungszahlen ausgewirkt. Im Jahr 2023 wurden mit 294.399 Wohnungen in etwa genauso viele Wohnungen fertiggestellt wie im Vorjahr. Bei Wohnungen in Zweifamilienhäusern bzw. Mehrfamilienhäusern stiegen die Fertigstellungszahlen mit +3,8 Prozent bzw. +4,1 Prozent sogar an. Der Bauüberhang lag zum Jahresende 2023 bei 826.800 Wohnungen, davon befanden sich 390.900 Wohnungen bereits im Bau. Im Jahr 2024 wurden insgesamt 251.900 Wohnungen fertiggestellt – 42.400 weniger als im Jahr 2023. Während die Zahl der fertiggestellten Ein- und Zweifamilienhäuser 2024 deutlich um 23 Prozent auf 72.000 Einheiten sank, war der Rückgang bei neu fertiggestellten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (einschließlich Wohnheimen) mit 12 Prozent auf 143.900 deutlich moderater. Der Bauüberhang betrug zum Jahresende 2024 759.700 Wohnungen und enthält damit nach wie vor viele Bauprojekte, um die Bautätigkeit weiterhin zu stabilisieren. Die Wohnungsmärkte zeigen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sehr unterschiedliche Entwicklungstrends. Wachsende Städte und Regionen erleben seit Jahren durch hohe Binnen- und Außenwanderungsgewinne eine schnell wachsende Nachfrage nach Wohnraum und damit häufig verbundene Immobilienpreis- und Mietpreissteigerungen. Diese Wohnungsnachfrage wird durch die Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgrößen der letzten Jahrzehnte noch verstärkt. 2022 waren rund 75 Prozent der Haushalte in Deutschland Ein- oder Zweipersonen-Haushalte. Städte und Gemeinden in strukturschwachen und vielfach ländlichen Regionen in verschiedenen Teilräumen Deutschlands sind dagegen oft von Bevölkerungsrückgang geprägt. Sie weisen teils hohe Leerstände auf. Diese Unterschiedlichkeit der regionalen Wohnungsmärkte stellt eine besondere Herausforderung bei der Gestaltung der Wohnungspolitik in Deutschland dar. Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft als eine tragende Säule für die Wirtschaftskraft Deutschlands Von der Verwendung des Bruttoinlandsprodukts in 2024 (etwa 4.328,97 Milliarden Euro) entfielen rund 956 Milliarden Euro bzw. rund 22 Prozent auf Immobilien (inkl. Tiefbau). Das sind zum einen Investitionen in Wohn- und Nichtwohngebäude und zum anderen Konsumausgaben der privaten Haushalte für das Wohnen wie Mieten, Kreditzinsen oder Nebenkosten. Für die privaten Haushalte sind die Ausgaben für das Wohnen der größte Einzelposten ihrer Konsumausgaben. Im Jahr 2024 gaben die privaten Haushalte rund 451 Milliarden Euro für das Wohnen aus. Das Grundstücks- und Wohnungswesen ist einer der größten Wirtschaftszweige in Deutschland. Insgesamt erwirtschaftete die Branche im Jahr 2024 eine Bruttowertschöpfung von 387 Milliarden Euro. Das entspricht knapp 10 Prozent der gesamten Bruttowertschöpfung Deutschlands. Zum Vergleich: Die Bruttowertschöpfung des gesamten produzierenden Gewerbes (ohne Baugewerbe) betrug 916 Milliarden Euro. Seit 2020 verzeichnete die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft preisbereinigt eine positive Entwicklung von knapp 7 Prozent. Von Bauinvestitionen gehen deutliche Effekte auf die Gesamtwirtschaft aus. Aus einer Studie des Forschungsinstituts „Kiel Economics Research & Forecasting GmbH & Co. KG, Kiel“ im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR, 2022) geht hervor, dass Bauinvestitionen nicht nur zu der unmittelbaren Produktion dieser Bauinvestitionen führen, sondern darüber hinaus Erzeugnisse und Leistungen in sich anschließenden Sektoren anstoßen (bspw. Vorleistungen wie Metallerzeugnisse oder unternehmensbezogene Dienstleistungen). So führt ein auf ein Jahr begrenztes Programm für Bauinvestitionen i. H. v. 1 Milliarden Euro im Jahr der Auflage des Programms (bei normaler Auslastung der Kapazitäten) zu einer Erhöhung des realen Bruttoinlandsproduktes um 1,68 Milliarden Euro (nominal etwa 2 Milliarden Euro) und der Erwerbstätigkeit um 23.800 Personen. Indikatoren der Wohnungsversorgung Laut Zensus standen im Jahr 2022 in Deutschland insgesamt ca. 43,1 Millionen Wohnungen zur Verfügung. Das waren etwa 2,5 Millionen Wohnungen oder 6 Prozent mehr als zum Zensus 2011. Rund 42,2 Millionen aller Wohnungen befanden sich in Wohngebäuden (97,9 Prozent), 900.000 in sonstigen Gebäuden mit Wohnraum (2,1 Prozent) und davon 400.000 in Wohnheimen (0,9 Prozent). Von den Wohnungen in Wohngebäuden wurden rd. 17,8 Millionen Wohnungen von ihren Eigentümerinnen und Eigentümern selbst bewohnt. Das entspricht einem Anteil von 44,3 Prozent an allen bewohnten Wohnungen in Wohngebäuden. Bei einer mittleren Wohnungsfläche von 94,4 m² standen jeder Bewohnerin bzw. jedem Bewohner in Deutschland im Jahr 2022 entsprechend der Zensuserhebung durchschnittlich 55,8 m² Wohnraum zur Verfügung. Im Jahr 2011 betrug die mittlere Wohnungsfläche insgesamt 91,4 m² und je Bewohnerin bzw. Bewohner 51,2 m². Somit ist sowohl die durchschnittliche Größe einer Wohnung als auch die Wohnfläche je Person gestiegen. Bundesweit standen laut Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus zum Erhebungsstichtag 15. Mai 2022 gut 1,92 Millionen Wohnungen leer. Das entspricht einem Anteil von 4,5 Prozent in Gebäuden mit Wohnraum. In den westlichen Bundesländern standen 1,35 Millionen Wohnungen bzw. 4 Prozent der Wohnungen leer, in Ostdeutschland (ohne Berlin) gut 536.000 Wohnungen bzw. 7,7 Prozent. In Berlin standen zum Stichtag 40.681 Wohnungen bzw. 2 Prozent des Wohnungsbestandes leer. Der Median der Wohnkostenbelastungsquote lag im Berichtsjahr 2024 bei knapp 19 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens und ist damit seit 2021 um 0,7 Prozentpunkte gestiegen. Eigentümerstruktur von Mietwohnungen In Deutschland gab es 2022 – auf Basis der Gebäude- und Wohnungszählung im Rahmen des Zensus 2022 – insgesamt rund 25 Millionen Mietwohnungen. Das entspricht circa 58 Prozent der Wohnungen. Der Mietwohnungsbestand in Deutschland ist im Unterschied zu den meisten anderen Ländern durch eine kleinteilige Eigentümerstruktur gekennzeichnet. Etwa 64,4 Prozent der Mietwohnungen (rund 16,1 Millionen Wohnungen) befinden sich im Eigentum von Privatpersonen oder Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), deren Eigentümer überwiegend auch Privatpersonen sind. Die restlichen 35,6 Prozent (rund 8,9 Millionen Wohnungen) befinden sich im Eigentum institutioneller Anbieter. Sie verteilen sich hauptsächlich auf privatwirtschaftliche Unternehmen mit 3,5 Millionen Wohnungen, auf öffentliche, vor allem kommunale Anbieter mit knapp 2,7 Millionen Wohneinheiten und auf Genossenschaften mit knapp 2,2 Millionen Wohnungen. Die Anbieterstruktur unterscheidet sich regional deutlich: In den östlichen Bundesländern und den drei Stadtstaaten dominieren kommunale und genossenschaftliche Wohnungen, während in den westlichen Bundesländern Mietwohnungen überwiegend Privatpersonen und Wohneigentümergemeinschaften gehören. Wohnungspolitische Schwerpunkte der 20. Legislaturperiode Zur Bewältigung der Herausforderungen auf den Wohnungsmärkten hat sich zu Beginn der 20. Legislaturperiode das „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ konstituiert. Die Mitglieder im Bündnis bezahlbarer Wohnraum erarbeiteten ein umfassendes Maßnahmenpaket für eine Bau- , Investitions- und Innovationsoffensive. Dieses Paket umfasste fünf Themenfelder, vom klimagerechten und ressourcenschonenden Wohnungsbau über die Begrenzung der Baukosten, bodenpolitische Maßnahmen, Planungs- und Genehmigungsbeschleunigung bis hin zu investiven Impulsen und öffentlicher Förderung. Aufbauend auf dem Bündnis-Maßnahmenkatalog hat die Bundesregierung im September 2023 Maßnahmen für zusätzliche Investitionen in den Bau von bezahlbarem und klimagerechtem Wohnraum und zur wirtschaftlichen Stabilisierung der Bau- und Immobilienwirtschaft vorgestellt. Auch der im November 2023 beschlossene „Bund-Länder-Pakt für Planungs-, Genehmigungs- und Umsetzungsbeschleunigung“ greift Impulse aus dem Bündnis auf und befördert, dass in Deutschland wieder schneller Wohnungen gebaut werden können. Zentrale Maßnahmen der 20. Legislaturperiode waren unter anderem eine Kehrtwende und Stärkung des sozialen Wohnungsbaus durch die Bereitstellung von erheblichen Bundesfinanzhilfen, die Erhöhung der Reichweite und des Leistungsniveaus des Wohngeldes durch die Wohngeld-Plus-Reform sowie verschiedene Maßnahmen zur Unterstützung des Wohneigentumserwerbs („Wohneigentum für Familien“, „Jung kauft alt“) und zur Neubauförderung („Klimafreundlicher Neubau“, „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“). Weiterhin wurden steuerliche Rahmenbedingungen zur Stabilisierung des Wohnungsneubaus verbessert. Der Bund schaffte darüber hinaus im Rahmen seiner Liegenschaftspolitik Anreize zur Entwicklung von Bauland durch die Kommunen. Im Bereich des Gebäudeenergierechts hat die Bundesregierung in der 20. Legislaturperiode mehrere Änderungen im Interesse des Klimaschutzes vorgenommen. Nicht zuletzt ist für ein lebenswertes Wohnumfeld die Gestaltung der Städte, Stadtteile und Quartiere eine der zentralen Aufgaben des Städtebaus. So hat der Bund die Mittel für die Städtebauförderung in 2024 verstetigt und erneut 790 Millionen Euro bereitgestellt. Teil B: Mietenbericht Niveau, Struktur und Entwicklung der Mieten Bei der Betrachtung der Mieten wird zwischen Bestandsmieten und Erst- und Wiedervermietungsmieten unterschieden. Bei bestehenden Mietverträgen spricht man von Bestandsmieten. Hier erfolgt in der Regel eine maßvolle Anpassung der Wohnungsmieten. Bei neuen Mietverträgen, sei es durch Erstvermietung einer neuen Wohnung (Erstbezug) oder Mieterwechsel (Wiedervermietung), ist der Einfluss aktueller Marktkonstellationen, etwa von Angebotsüberhängen oder Angebotsknappheiten, deutlicher. Diese Mieten werden als Erstvermietungsmieten und Wiedervermietungsmieten bezeichnet. Sie können bei vergleichbaren Mietobjekten von den Bestandsmieten deutlich abweichen. Bestandsmieten Die durchschnittliche Nettokaltmiete in bestehenden Mietverträgen belief sich nach Ergebnissen des Zensus 2022 zum Erhebungsstichtag 15. Mai 2022 bundesweit auf 7,28 Euro/m² und Monat. Unter Zugrundelegung des Mietenindex der Verbraucherpreisstatistik ergibt sich für das Jahr 2024 eine fortgeschriebene Bestandsmiete von 7,62 Euro/m² und Monat. Auf Grundlage des Verbraucherpreisindex und der Nebenkostenangaben des Mikrozensus 2022 lassen sich auch die kalten und warmen Betriebskosten für das Bundesgebiet fortschreiben. Nach diesen Berechnungen ergeben sich für das Jahr 2024 kalte Betriebskosten von durchschnittlich 1,41 Euro/m² und Monat und warme Betriebskosten von durchschnittlich 1,33 Euro/m² und Monat. Daraus resultieren eine Bruttokaltmiete von 9,03 Euro/m² und Monat sowie eine Bruttowarmmiete von 10,36 Euro/m² und Monat. Das Statistische Bundesamt berechnet im Rahmen des Verbraucherpreisindex monatlich den Mietenindex, der im Wesentlichen die Veränderungsraten der Mieten in bestehenden Mietverhältnissen widerspiegelt. Für den Berichtszeitraum 2022 bis 2024 zeigt der Mietenindex der tatsächlichen Nettokaltmieten einen durchschnittlichen jährlichen Anstieg von 2,0 Prozent. Während die Steigerungsrate im Jahr 2022 noch 1,8 Prozent betrug, stieg sie im Jahr 2023 auf 2,1 Prozent und im Jahr 2024 auf 2,2 Prozent an. Im Vergleich dazu lag die Inflationsrate im Berichtszeitraum 2022 bis 2024 bei durchschnittlich 5,0 Prozent pro Jahr, was auf die hohe Inflationsrate in den Jahren 2022 und 2023 zurückzuführen ist. Internet-Angebotsmieten Die dargestellten Angebotsmieten im Internet inserierter Wohnungen basieren auf Inseraten aus Immobilienportalen und Internetangeboten von Zeitungen. Dabei gehen rund 120 Quellen ein. Es werden nicht alle Wohnungen über im Internet zugängliche Medien vertrieben. Studien des BBSR und Auswertungen des GdW Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen zeigen, dass gerade günstige Wohnungen von Wohnungsunternehmen vielfach über andere Vertriebswege vermittelt werden. Manche Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer nutzen bei der Wohnungsvergabe auch Tipps von Bekannten oder von Vormieterinnen bzw. Vormietern. Angebotsmieten spiegeln die Verteilung von inserierten Mieten wider, auf die Haushalte treffen, wenn sie über Wohnungsannoncen im Internet eine Mietwohnung suchen. Mieten aus bestehenden Mietverhältnissen (Bestandsmieten) werden mit dieser Datenquelle ebenfalls nicht erfasst. Die durchschnittlichen Internet-Angebotsmieten inserierter Wohnungen aus Wiedervermietungen lagen im Jahr 2024 bei 10,92 Euro/m² nettokalt und lagen damit deutlich über den Bestandsmieten. In Westdeutschland ergeben sich Internet-Angebotsmieten bei Wiedervermietungen von im Schnitt 11,08 Euro/m², in Ostdeutschland 10,45 Euro/m². In Ostdeutschland hat die Bundeshauptstadt Berlin mit ihrem großen Mietwohnungsbestand (84 Prozent Miethaushalte) ein hohes Gewicht bei der Berechnung des Durchschnittswerts. Ohne Berlin lag der Mittelwert der Internet-Wiedervermietungsmieten in den ostdeutschen Flächenländern bei 7,76 Euro/m². Die Unterscheidung zwischen Erstvermietungen im Neubau und Wiedervermietungen im Wohnungsbestand verdeutlicht den Unterschied der Internet-Angebotsmieten bei diesen beiden Marktsegmenten. Die Internet- Erstbezugsmieten heben sich deutlich von den Internet-Wiedervermietungsmieten ab. Wohnungen im Erstbezug wurden im Jahr 2024 bundesweit im Schnitt für 14,42 Euro/m² angeboten. Die Niveauunterschiede dieser beiden Inseratsdatenkategorien bestätigen sich in allen Stadt- und Gemeindetypen und haben in den letzten Jahren weiter zugenommen. In den Großstädten ist die Abweichung am größten. Der Anstieg der Wiedervermietungsmieten im Internet inserierter Wohnungen hat nach einer merklichen Verlangsamung bis 2020 ab 2021 wieder stärker zugelegt. 2020 wurden bestehende Wohnungen im Durchschnitt 2,7 Prozent teurer angeboten als im Vorjahr. 2022 hatte sich die Steigerungsrate der Internet- Wiedervermietungsmieten auf 4 Prozent erhöht und 2023 auf 6,7 Prozent. 2024 erhöhten sich die durchschnittlichen inserierten Internet-Angebotsmieten um 5,9 Prozent. Für Wiedervermietungen im Internet inserierter Wohnungen lassen sich die Mietenentwicklungen nach Regionen und Städten differenziert betrachten. Die großen kreisfreien Großstädte zeigten einen Anstieg der Internet- Wiedervermietungsmieten von 7,4 Prozent im Jahr 2024, die kleinen und mittleren kreisfreien Großstädte von 4,2 Prozent. In den ländlichen Kreisen erhöhten sich die Internet-Angebotsmieten inserierter Wohnungen 2024 ebenfalls deutlich um 5,5 bzw. 6,2 Prozent, ausgehend von vielfach unterdurchschnittlichen Mietenniveaus. Die Zuwächse der städtischen Kreise haben sich im Vergleich zum Vorjahr um gut einen Prozentpunkt auf 5,3 Prozent erhöht. Hinter den durchschnittlichen Mietsteigerungen stehen jedoch ortsindividuelle Entwicklungen, die im Einzelfall bedeutend anders ausfallen können. Die lokalen und regionalen Wohnungsmarktsituationen, die Verhältnisse von Angebot und Nachfrage sowie deren Veränderungen und dem Ausgangsniveau der Mieten unterscheiden sich auch innerhalb eines Gebietstyps teils erheblich. Mieten im sozialen Wohnungsbau Bundesweite repräsentative Statistiken über die Mieten im geförderten Wohnungsbau gibt es nicht, da die Gesetzgebungskompetenz für den sozialen Wohnungsbau bei den Bundesländern liegt. Die Bundesländer gestalten die Förderbestimmungen flexibel und setzen die Mittel entsprechend dem jeweiligen Bedarf ein. Dies hat dazu geführt, dass die Förderregelungen in Bezug auf das Einkommen der begünstigten Haushalte und die Mieten der geförderten Wohnungen in den Bundesländern differenzierter geworden sind. Da sich die Mieten der geförderten Wohnungen in erster Linie aus den zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden Förderbestimmungen und den Bau- und Finanzierungskosten ergeben, gibt es sowohl innerhalb des Sozialwohnungsbestandes als auch im Vergleich zu den Mieten frei finanzierter Wohnungen erhebliche Mietunterschiede. Aus den Förderrichtlinien der Länder geht die Höhe der Anfangsmieten (nettokalt) hervor, zu denen Sozialmietwohnungen vermietet werden dürfen. Diese Anfangsmieten sind dabei, aufgrund der Förderungen durch bspw. zinsverbilligte Darlehen und/ oder Zuschüsse deutlich geringer als vergleichbare freifinanzierte Mietwohnungen. Die Anfangsmieten für geförderte Wohnungen bewegen sich in der Regel unterhalb von rund 9 Euro/m², größtenteils in einer Spanne zwischen rund 6 Euro und rund 6,50 Euro/m². Ergänzend dazu bieten einige Länder mittlerweile Fördermodelle an, um neben Haushalten mit niedrigen Einkommen auch solche mit mittleren Einkommen zu adressieren, die aber immer noch Schwierigkeiten haben, sich am freien Markt angemessen mit Wohnraum zu versorgen. Dabei können Anfangsmieten für neugebaute Sozialmietwohnungen bspw. bis zu 11,50 Euro/m² in Berlin, 12 Euro/m² in Brandenburg (Berliner Umland) oder sogar 12,25 Euro/m² in Hamburg betragen. Im Gegenzug ist in diesen Fördermodellen die Förderhöhe geringer und die Einkommensgrenzen der berechtigten Haushalte höher. Wohnnebenkosten Die kalten Betriebskosten lagen im Jahr 2022 bei 1,30 Euro/m² (Mikrozensus 2022). Nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes stiegen die kalten Betriebskosten im Berichtszeitraum 2022 bis 2024 durchschnittlich um 3,6 Prozent p. a. auf 1,41 Euro/m² und damit stärker als die Nettokaltmieten (2,0 Prozent p. a.), aber weniger als die Verbraucherpreise insgesamt (5,0 Prozent p. a.). Dies zeigt, dass die kalten Betriebskosten im Berichtszeitraum tendenziell etwas stärker als in den Jahren 2019 und 2020 gestiegen sind. Die warmen Betriebskosten belaufen sich für das Jahr 2024 (fortgeschriebene Angaben aus dem Mikrozensus 2022) auf 1,33 Euro je m². Die Preissteigerungen der Jahre 2022 und 2023 waren mit 33 Prozent bzw. 14 Prozent außergewöhnlich hoch und resultieren aus den Entwicklungen im Zusammenhang mit dem Überfall Russlands auf die Ukraine und den veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Im Jahr 2024 setzte hingegen ein Rückgang der warmen Betriebskosten von 3,1 Prozent ein. Dämpfend in der Kostenentwicklung war die Witterung der vergangenen Jahre mit zum Teil sehr milden Wintern. Bei einer typischen 70 Quadratmeter großen Mietwohnung ergeben sich für das Jahr 2024 warme Betriebskosten von 93 Euro je Monat. Mietbelastung Im Jahr 2022 betrug die durchschnittliche bruttokalte Mietbelastung 27,8 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens. Die durchschnittliche Mietbelastung (bruttokalt) betrug im letzten Berichtszeitpunkt 2018 27,2 Prozent (Mikrozensus 2018). Damit ist die Mietbelastungsquote seit dem letzten Berichtszeitraum leicht gestiegen. Kleinere Haushalte mit einer Person weisen mit 32,7 Prozent eine höhere Mietbelastung als größere Haushalte auf. Die Quote liegt bei Haushalten mit vier und mehr Personen bei 23,4 Prozent. Haushalte mit zwei oder drei Personen weisen eine Mietbelastungsquote von 22,8 Prozent auf. Mehrere Personen im Haushalt verringern die Mietbelastung auch dadurch, dass u. a. die Kosten für die Flächen, die nicht zu Zimmern zählen wie Abstellkammern, Flure etc. und die festen Kosten wie Anschlussgebühren, Grundgebühren etc. nicht wie bei einem Einpersonenhaushalt alleine getragen werden müssen. Die Höhe der Mietbelastung ist außerdem von den Haushaltseinkommen abhängig. Sie nimmt mit steigenden Einkommen ab. Teil C: Wohngeldbericht Unterstützung von Haushalten mit geringen Einkommen bei den Wohnkosten Im Berichtsmonat Dezember 2023 entlastete die öffentliche Hand mit Wohngeld und Bedarfe für Unterkunft und Heizung innerhalb der sozialen Mindestsicherungssysteme rund 4,7 Millionen Privathaushalte wirkungsvoll bei den Wohnkosten. Davon erhielten 3,63 Millionen Haushalte Leistungen für Unterkunft und Heizung (hiervon 2,68 Millionen Bedarfsgemeinschaften nach dem SGB II und 0,95 Millionen Haushalte nach dem SGB XII) und 1,03 Millionen Haushalte Wohngeld. Damit profitierten rund 11 Prozent aller privaten Haushalte von einer vollständigen oder teilweisen Entlastung bei den Wohnkosten. Die große Mehrheit der Leistungsberechtigten sind Mieterhaushalte. Rund ein Fünftel aller Mietwohnungen werden somit von Haushalten bewohnt, die mit Wohngeld oder Mindestsicherungsleistungen unterstützt werden. Weiterentwicklung des Wohngeldsystems Das Wohngeld soll für Haushalte mit niedrigem Einkommen die Wohnkostenbelastung mindern. Dadurch sind die begünstigten Haushalte nicht nur auf ein besonders mietgünstiges und deshalb enges Marktsegment im Wohnungsbestand beschränkt. Dies unterstützt die Erhaltung und Schaffung stabiler Bewohnerstrukturen in den Wohnquartieren und vermeidet eine wohnungspolitisch unerwünschte Spaltung des Wohnungsmarktes. Das Wohngeld ist sozialpolitisch sehr treffsicher und marktkonform, da es nach dem individuellen Bedarf der Haushalte und den regional unterschiedlichen Wohnkosten differenziert. Es lässt zum einen den Haushalten bezüglich der Wohnung eine Wahlfreiheit, setzt aber andererseits sozialpolitisch erwünschte Verhaltensanreize. Das Wohngeldsystem hat sich im Laufe der Jahre im Kontext von strukturellen Wohngeldreformen immer weiterentwickelt. Teilweise wurden dabei bestehende Strukturelemente des Wohngeldes lediglich leicht modifiziert, teilweise neue Systembausteine ergänzt oder sogar das ganze Wohngeldsystem neu justiert. Nachdem das Wohngeld-CO2-Bepreisungsentlastungsgesetz in 2021 die CO2-Komponente ins Wohngeld eingeführt hatte, welche Wohngeldhaushalte nach neuen BBSR-Berechnungen um durchschnittlich 12 Euro entlastete, sorgte die erstmalige Dynamisierung des Wohngeldes in 2022 dafür, dass das Wohngeld auch in Zeiten steigender Preise seine Entlastungswirkung erhalten konnte. Durch eine gezielte Anpassung der Leistungshöhe an Inflation- und Mietenentwicklung, fiel das Wohngeld laut BBSR-Berechnungen um durchschnittlich 13 Euro höher aus was eine Stabilisierung der Empfängerzahlen und des realen Leistungsniveaus ermöglichte. Mit der Wohngeld-Plus-Reform trat zum 1. Januar 2023 eine strukturelle Wohngeldreform in Kraft. Da der Zweijahresrhythmus der Dynamisierungen mit jeder strukturellen Wohngeldreform neu startet (vgl. § 43 WoGG), fand die nächste planmäßige Fortschreibung des Wohngeldes zum 1. Januar 2025 statt, und nicht zum 1. Januar 2024, wie es der alte Rhythmus vorgesehen hätte. Die Wohngeld-Plus-Reform hatte drei wesentliche Elemente: die dauerhafte Heizkostenkomponente, die Klimakomponente und Anpassungen an der Wohngeldformel. Mit der dauerhaften Heizkostenkomponente wurde eine Berücksichtigung der Heizkosten bei der Wohngeldberechnung eingeführt. Mit der Klimakomponente wurden die Höchstbeträge der maximal zu berücksichtigenden Bruttokaltmiete erhöht, um der Tatsache Rechnung zu tragen, dass hohe Investitionen für energetische Sanierungen zu Mietsteigerungen führen können, die davor nicht ausreichend vom Wohngeldsystem abgemildert wurden. Mit den Anpassungen an der Wohngeldformel wurden das Leistungsniveau und die Reichweite des Wohngeldes nochmals gesteigert und die enthaltenen Arbeitsanreize verbessert. Zusammen führen die Elemente der Wohngeld-Plus-Reform dazu, dass auch deutlich über die bisherigen Einkommensgrenzen hinaus Wohngeld bezogen werden kann und die Entlastungswirkung bei allen Haushalten im Wohngeldbezug deutlich größer ausfällt. Wirkung und Empfängergruppen des Wohngeldes Wohngeld ist ein Zuschuss zur Miete oder Belastung für Haushalte mit geringen Einkommen, der die individuelle Wohnkostenbelastung der anspruchsberechtigten Haushalte mindert. Die Höhe des Wohngeldes bemisst sich nach der Höhe der zu berücksichtigenden Miete oder Belastung, dem wohngeldrechtlichen Einkommen und der Haushaltsgröße. Um das regionale Niveau der Wohnkosten bei der Leistungsbemessung zu berücksichtigen, kommen im Wohngeld Mietenstufen zur Anwendung. Nach den Mietenstufen richten sich Höchstbeträge, bis zu denen die tatsächliche Miete oder Belastung in der Wohngeldberechnung berücksichtigt wird. Vor dem Hintergrund der allgemeinen Einkommensentwicklung steigen die durchschnittlichen wohngeldrechtlichen Einkommen im Zeitablauf. Zwischen 2021 und 2023 sind die wohngeldrechtlichen monatlichen Einkommen der reinen Wohngeldhaushalte im Durchschnitt von 1.057 Euro in 2021 auf 1.270 Euro je Haushalt in 2023 gestiegen. Dies ist ein Anstieg von 20 Prozent. Bei dieser hohen Steigerungsrate ist der Einfluss der Wohngeld-Plus- Reform zu beachten: Diese ermöglichte es zum 1. Januar 2023 auch Haushalten mit deutlich höheren Einkommen als zuvor, Wohngeld zu erhalten. Die Wachstumsrate beinhaltet also nicht nur die allgemeine Einkommensentwicklung, sondern auch den erweiterten Empfängerkreis. Unterschiede in der durchschnittlichen Höhe der Einkommen bestehen auch zwischen den Haushaltstypen. Die höchsten monatlichen wohngeldrechtlichen Einkommen hatten 2023 Erwerbstätige mit 1.732 Euro, die geringsten Studierende mit 963 Euro. Das durchschnittliche Einkommensniveau der Haushalte mit Lastenzuschuss ist mit 1.524 Euro pro Monat höher als das der Haushalte mit Mietzuschuss mit 1.250 Euro. Auch die Mieten der Wohngeldhaushalte steigen im Zeitablauf. Die Mieten der Hauptmieterhaushalte mit Mietzuschuss haben sich zwischen 2021 und 2023 mit einer durchschnittlichen jährlichen Änderungsrate von rund 3,0 Prozent erhöht. Die durchschnittliche Bruttokaltmiete betrug 2023 8,03 Euro je Quadratmeter. Wohngeld soll als sozialpolitisches Instrument dazu beitragen, dass einkommensschwächere Haushalte mit Einkommen oberhalb des Grundsicherungsniveaus ihre Wohnkosten selbst tragen können, über alle Regionen hinweg. Damit leistet das Wohngeld auch einen Beitrag für gleichwertige Lebensverhältnisse in verschiedenen Regionen. Verschiedene Mechanismen in der Wohngeldsystematik tragen bei der Leistungsbemessung zu diesem Ziel bei: Zum einen wirken sich regional unterschiedliche Einkommensniveaus über die Einkommensabhängigkeit des Wohngeldes aus – der Anteil der Wohngeldhaushalte ist dort höher, wo die Einkommen der Haushalte im Durchschnitt niedriger sind. So führt etwa das niedrigere Einkommensniveau in den ostdeutschen Ländern dort zu einem höheren Anteil an Wohngeldhaushalten, verglichen mit dem früheren Bundesgebiet. Zum anderen führt ein regional höheres Mietenniveau zu einem höheren durchschnittlichen Wohngeld. Neben der Höhe der in der Wohngeldformel zu berücksichtigenden Mieten werden regional unterschiedliche Wohnkosten im Wohngeld über die Mietenstufen berücksichtigt. Den einzelnen Mietenstufen ist dabei in Abhängigkeit von der Haushaltsgröße ein bestimmter Höchstbetrag zugeordnet, bis zu dem die individuelle Miete oder Belastung eines Wohngeldhaushalts in der Wohngeldberechnung berücksichtigt wird. Liegt die tatsächliche Miete bzw. Belastung des Antragsstellers darüber, wird zur Berechnung des Wohngeldes nur der jeweilige Höchstbetrag angewendet. Höhere Mietenstufen im Wohngeld finden sich typischerweise in den angespannteren Wohnungsmärkten in Ballungszentren und Universitätsstädten, während in vielen ländlichen Kreisen eine niedrige Mietenstufe zur Anwendung kommt. Die Anzahl der Haushalte mit Mietzuschuss ist von rund 537.000 Haushalten im Jahr 2021 auf rund 1.064.000 Haushalte im Jahr 2023 angestiegen. Dies sind rund 93 Prozent aller reinen Wohngeldhaushalte. Die Zahl der Haushalte mit Lastenzuschuss ist im Jahr 2023 auf rund 84.000 gestiegen. Der Anteil der Haushalte mit Lastenzuschuss an allen reinen Wohngeldhaushalten betrug 2023 damit rund 7 Prozent. Die häufigsten Haushaltstypen im Wohngeld sind Ein-Personen-Rentner-Haushalte und Erwerbstätigenhaushalte mit vier und mehr Personen. Im Vergleich mit der Gesamtbevölkerungsstruktur zeigt sich, für welche Haushaltstypen das Wohngeld eine besonders hohe Relevanz hat: So machten 2023 Ein-Personen-Wohngeldhaushalte 56 Prozent der Wohngeldhaushalte, aber Ein-Personen-Haushalte laut Zensus insgesamt nur 43 Prozent aller Haushalte in Deutschland aus. Während der Anteil der Vier-Personen-Haushalte im Wohngeld bei 10 Prozent lag, waren es in der Gesamtbevölkerung 9 Prozent. Der Anteil der großen Haushalte im Wohngeld mit fünf und mehr Personen lag mit circa 12 Prozent in etwa fast drei Mal so hoch wie in der Gesamtbevölkerung. Demgegenüber war der Anteil der Zwei- Personen- und Drei-Personen-Haushalte im Wohngeld mit 14 bzw. 8 Prozent geringer als gesamtgesellschaftlich mit 31 bzw. 12 Prozent (Zensus 2022). Ein zentrales Ziel des Wohngelds ist es, dass sich Familien mit geringem Einkommen angemessenen und familiengerechten Wohnraum leisten können. Im Jahr 2023 bezogen rund 397.000 Familien mit rund 883.000 Kindern unter 18 Jahren Wohngeld. Das waren 35 Prozent der reinen Wohngeldhaushalte. Unter den Wohngeldhaushalten mit Kindern unter 18 Jahren waren 2023 auch rund 128.000 Haushalte von Alleinerziehenden, die den Alleinerziehendenfreibetrag nach § 17 Nummer 3 WoGG geltend machen konnten. A. Fünfter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland A.1 Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland A.1.1 Aktuelle Trends und Herausforderungen für die Wohnungs- und Immobilienmärkte Der Berichtszeitraum (2021 bis 2024) ist geprägt durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie und des russischen Angriffs auf die Ukraine. Materialengpässe und verlängerte Bauzeiten in Folge von Kontaktbeschränkungen während der Pandemie haben preistreibend auf die Baukosten gewirkt. Wesentlich stärker war der Effekt der infolge des Ukraine-Krieges gestiegenen Energiekosten auf die Baupreise. Zwischen 2021 und 2022 stiegen die Baupreise für Wohngebäude um über 20 Prozent (siehe Abbildung 1). Gleichzeitig mit den Baukosten verteuerte sich auch die Finanzierung von Bauvorhaben deutlich, da die Europäische Zentralbank zur Bekämpfung der kriegs- und pandemiebedingt gestiegenen Inflation die Leitzinsen deutlich und vor allem sehr schnell anhob. In der Folge brach auch das Neugeschäftsvolumen bei Wohnungsbaukrediten an private Haushalte zwischenzeitlich deutlich ein (siehe Abbildung 2, orange Linie). Abbildung 1: Entwicklung der Baupreise. Index (2021=100) (Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis); eigene Darstellung) 85 90 95 100 105 110 115 120 125 130 135 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Bürogebäude Wohngebäude Brücken im Straßenbau Straßenbau Abbildung 2: Zins-/Renditeentwicklung und Kreditvolumina. In Prozent p. a. (linke Skala) bzw. Mrd. Euro (rechte Skala) (Quelle: Deutsche Bundesbank; eigene Darstellung)) Neben privaten Haushalten, die zur Eigennutzung bauen, betraf die Entwicklung auch gewerbliche Unternehmen, die zum Ziel der Vermietung oder des Verkaufs Häuser und Wohnungen errichten. Im Ergebnis ist in der jüngeren Vergangenheit nicht so viel gebaut worden, wie dies für die Deckung der Wohnbedarfe - insbesondere im bezahlbaren Bereich - erforderlich gewesen wäre. Die Maßnahmen der Bundesregierung haben dazu beigetragen, dass die Auswirkungen der Krise – auch im historischen Vergleich – bisher verhältnismäßig überschaubar geblieben sind. Die Fertigstellungen im Wohnungsbau sind nicht, wie gemeinhin befürchtet, deutlich eingebrochen. Während die Zahl der Baugenehmigungen 2023 um -26,6 Prozent und 2024 um -17,0 Prozent zurückging, fielen die Rückgänge bei den Fertigstellungen im Wohnungsbau mit -0,3 Prozent in 2023 und -14,4 Prozent in 2024 weniger stark aus. Die vergleichsweise geringeren Rückgänge bei den Fertigstellungen sind zum einen auf die zeitliche Verzögerung der Auswirkungen der verschlechterten Rahmenbedingungen durch die Bauzeit, die zwischen Genehmigung und Fertigstellung liegt, zurückzuführen. Zum anderen hat sich der sogenannte Bauüberhang, unterstützt durch die zielgerichtete Förderpolitik der Bundesregierung, stabilisierend auf die Fertigstellungszahlen ausgewirkt. Im Jahr 2023 wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamtes mit 294.399 Wohnungen trotz schwieriger Rahmenbedingungen nur rund 0,3 Prozent weniger Wohnungen fertiggestellt als im Vorjahr. Bei Wohnungen in Zweifamilienhäusern bzw. Mehrfamilienhäusern stiegen die Fertigstellungszahlen mit +3,8 Prozent bzw. +4,1 Prozent sogar an. Der Bauüberhang betrug zum Jahresende 2023 826.800 Wohnungen, davon befanden sich 390.900 Wohnungen bereits im Bau. Im Jahr 2024 wurden so insgesamt 251.900 Wohnungen fertiggestellt, was eine Abnahme von 42.400 Wohnungen im Vergleich zu 2023 darstellt. Während die Zahl der fertiggestellten Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2024 um 23 Prozent auf insgesamt 72.000 Einheiten gesunken ist, ist die Zahl der neu fertiggestellten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit einer Abnahme von 12 Prozent auf 143.900 Wohnungen (inklusive Wohnheimen) nicht so stark zurückgegangen. Der Bauüberhang betrug zum Jahresende 2024 759.700 Wohnungen und enthält damit nach wie vor viele Bauprojekte, um die Bautätigkeit weiterhin zu stabilisieren. 0 10 20 30 40 -1,0 -0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Jan Apr Jul Okt Jan Apr Jul Okt Jan Apr Jul Okt Jan Apr Jul Okt Jan Apr Jul Okt Jan Apr Jul 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Umlaufsrendite börsennotierter Bundeswertpapiere mit RLZ von über 9 bis 10 Jahren Zinssätze neue Wohnungsbaukredite an priv. Haushalte (eff. Jahreszinssatz einschl. Kosten) Zinssatz der EZB für Hauptrefinanzierungsgeschäfte / Stand am Monatsende Neugeschäftsvolumina bei Wohnungsbaukrediten an private Haushalte Die in der Krise – auch aufgrund des erhöhten Drucks auf die öffentlichen Haushalte – vorgenommene systematische Neuausrichtung der Bundesförderung im Bereich Wohnungsbau schafft die Grundlage für einen nachhaltigen Aufschwung, in dem die Schaffung bezahlbaren Wohnraums wieder deutlich stärker in den Mittelpunkt rückt. Die Bundesregierung stützt die Wohnungsbautätigkeit mit einer Vielzahl zielgerichteter Maßnahmen, u. a. durch eine umfangreiche Förderung in den neuen Programmen Klimafreundlicher Neubau (KFN), Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN) und die Förderung zur Wohneigentumsbildung für Familien (WEF) sowie die Bundesfinanzhilfen für den sozialen Wohnungsbau der Länder in Rekordhöhe. Gleichzeitig wurden steuerliche Erleichterungen für den Wohnungsneubau eingeführt und der Abbau von verzichtbaren Normen und Standards angestoßen (siehe Kapitel A.3). Wichtige Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau blieben im Berichtszeitraum konstant bzw. verbesserten sich: − Die Baupreise sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes seit Mitte 2023 im Wesentlichen unverändert geblieben, bleiben aber auf hohem Niveau. Derzeit sind keine Anzeichen für signifikante Veränderungen erkennbar. − Die Zinsen haben sich stabilisiert und sind wieder ein Stück zurückgegangen. Für Wohnimmobilienkredite mit 10-jähriger Zinsbindungsfrist lagen die Zinsen am Ende des Berichtszeitraums bei unter 3,5 Prozent. Ende 2023 lagen sie zwischenzeitlich bei fast 4 Prozent. − Die von der Europäischen Zentralbank (EZB) im September 2024 begonnene Senkung der Zinsen ist außerdem ein positives Signal für die Finanzierbarkeit von Bauvorhaben. Zwar ist der Zusammenhang zu den Bauzinsen nur mittelbar und mit erheblichem Zeitverzug verbunden, trotzdem ist es ein wichtiges Signal für die Bauwirtschaft. − Die Inflationsrate in Deutschland sinkt. Im Oktober 2024 betrug sie nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 2 Prozent. − Die Entwicklung der realen Haushaltseinkommen ist dank günstiger Tarifabschlüsse und nachlassender Inflation weiterhin positiv einzuschätzen. − Der ifo-Geschäftsklimaindex für die Baubranche hat sich von Beginn zum Ende des Jahres 2024 verbessert. Die weitere Entwicklung, speziell im Wohnungsbau, bleibt abzuwarten. Die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen sind im Berichtszeitraum im Gegensatz zu Erst- und Wiedervermietungsmieten von im Internet inserierten Wohnungen nur moderat gestiegen. Die jährlichen Steigerungsraten des Mietenindex des Statistischen Bundesamts, die vor allem Bestandsmieten darstellen, lagen im Zeitraum 2020 bis 2023 zwischen 1,4 Prozent und 2,1 Prozent. Im Jahr 2024 erfolgte ein Anstieg um 2,3 Prozent. Seit dem Jahr 2022 ist bei den Bestandsmieten eine höhere Dynamik zu erkennen. Die Verbraucherpreise insgesamt sind nach Angaben des statistischen Bundesamtes seit Ende des Jahres 2021 zunächst sehr stark, seit Beginn des Jahres 2023 moderater gestiegen (siehe Kapitel A.2.3.2). Die Wohnkostenbelastung ist nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Berichtszeitraum angestiegen, dies ist insbesondere durch hohe Anstiege bei den Energie- und Nebenkosten in der Folge des russischen Angriffs auf die Ukraine zu erklären (siehe Kapitel A.2.3.1). Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind nach Angaben der Deutschen Bundesbank nach einer langen Phase stetiger Steigerungen bis 2022 im Jahr 2023 aufgrund des Anstiegs der Zinsen deutlich gesunken. Die Steigerung der Preise war bis 2022 in den Großstädten am größten, ebenso war dort die negative Preisdynamik des Jahres 2023 am stärksten ausgeprägt (siehe Kapitel A.2.3.4). Die Wohnungsmärkte zeigen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sehr unterschiedliche Entwicklungstrends. Wachsende Städte und Regionen erleben seit Jahren durch hohe Binnen- und Außenwanderungsgewinne eine schnell wachsende Nachfrage nach Wohnraum und damit häufig verbundene Immobilienpreis- und Mietpreissteigerungen. Diese Wohnungsnachfrage wird durch die Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgrößen der letzten Jahrzehnte noch verstärkt. 2022 waren rund 75 Prozent der Haushalte in Deutschland Ein- oder Zweipersonen-Haushalte. Städte und Gemeinden in strukturschwachen Regionen und vielfach ländlichen Regionen in verschiedenen Teilräumen Deutschlands sind dagegen oft von Bevölkerungsrückgang geprägt. Sie weisen teils hohe Leerstände auf. Diese Unterschiedlichkeit der regionalen Wohnungsmärkte stellt eine besondere Herausforderung bei der Gestaltung der Wohnungspolitik in Deutschland dar. A.1.2 Die Bedeutung der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft für den Standort Deutschland Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ist eine tragende Säule für die Wirtschaftskraft Deutschlands. Von der Verwendung des Bruttoinlandsprodukts in 2024 (etwa 4.328,97 Milliarden Euro) entfielen rund 956 Milliarden Euro bzw. rund 22 Prozent auf Immobilien (inkl. Tiefbau).1 Das sind zum einen Investitionen in Wohn- und Nichtwohngebäude und zum anderen Konsumausgaben der privaten Haushalte für das Wohnen wie Mieten, Kreditzinsen oder Nebenkosten. Für die privaten Haushalte sind die Ausgaben für das Wohnen der größte Einzelposten ihrer Konsumausgaben. Im Jahr 2024 gaben die privaten Haushalte rund 505 Milliarden Euro für das Wohnen aus. 2024 erreichten die Investitionen in Wohn- und Nichtwohngebäude (inklusive Tiefbau) laut Volkswirtschaftlicher Gesamtrechnung (VGR) mit insgesamt 451 Milliarden Euro rund 10 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtleistung und knapp 51 Prozent der gesamten Bruttoanlageinvestitionen. Davon entfallen rund 60 Prozent auf Wohnbauten und etwa 40 Prozent auf Nichtwohnbauten. Die Bauvolumensrechnung des DIW ermittelt für 2024 ein nominales Wohnungsbauvolumen von ca. 306,1 Milliarden Euro.2 Das entspricht einer Senkung von ca. 2,1 Prozent gegenüber 2023. Das Bauvolumen insgesamt lag 2024 nominal bei ca. 534,3 Milliarden Euro. Damit bleibt der Wohnungsbau weiterhin die größte Bausparte, allerdings wuchs der Tiefbau 2024 stärker. Seit 2010 hat sich der Schwerpunkt der Wohnungsbaumaßnahmen nicht deutlich verschoben: Betrug im Jahr 2010 der Anteil an Bestandsmaßnahmen noch 78 Prozent am Wohnungsbauvolumen, waren es im Jahr 2024 ca. 77 Prozent, damit leicht höher als 2020 mit ca. 69 Prozent. Folglich entfielen in 2024 ca. 23 Prozent des Wohnungsbauvolumens auf den Neubau, gegenüber 22 Prozent im Jahr 2010 und 31 Prozent im Jahr 2020. In realer Betrachtung hat das Wohnungsbauvolumen seit 2021 abgenommen.3 Von Bauinvestitionen gehen deutliche Effekte auf die Gesamtwirtschaft aus. Aus einer Studie des Forschungsinstituts „Kiel Economics Research & Forecasting GmbH & Co. KG, Kiel“ im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR, 2022) geht hervor, dass Bauinvestitionen nicht nur zu der unmittelbaren Produktion dieser Bauinvestitionen führen, sondern darüber hinaus Erzeugnisse und Leistungen in sich anschließenden Sektoren anstoßen (bspw. Vorleistungen wie Metallerzeugnisse oder unternehmensbezogene Dienstleistungen). So führt ein auf ein Jahr begrenztes Programm für Bauinvestitionen i. H. v. 1 Milliarde Euro im Jahr der Auflage des Programms (bei normaler Auslastung der Kapazitäten) zu einer Erhöhung des realen Bruttoinlandsproduktes um 1,68 Milliarden Euro (nominal etwa 2 Milliarden Euro) und der Erwerbstätigkeit um 23.800 Personen. Diese Multiplikatoreffekte zeigen, wie wichtig die Bauwirtschaft und insbesondere der Wohnungsbau für den Wirtschaftsstandort Deutschland ist.4 Der Erwerb vorhandener Immobilien wird nicht in der VGR erfasst, da die Umsätze keine Wertschöpfung darstellen. Diese Umsätze umfassen aber einen nennenswerten Anteil der Ausgaben von Haushalten und Unternehmen. Im Jahr 2023 sind deutschlandweit 733.420 Immobilien im Wert von rund 213 Milliarden Euro gehandelt worden.5 Im Folgenden bezieht sich die Betrachtung des Wirtschaftszweiges „Wohnungs- und Immobilienwirtschaft“ ausschließlich auf die Bewirtschaftung von Immobilien. Das sind insbesondere die Vermietung, Verpachtung, Verwaltung und Vermittlung von Immobilien. Diese Begriffsfassung entspricht weitgehend dem Wirtschaftszweig Grundstücks- und Wohnungswesen gemäß Wirtschaftszweigklassifikation des Statistischen Bundesamts. 1 Die Angaben in Kapitel 1.2 stammen im Wesentlichen aus der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung (VGR) des Statistischen Bundesamtes. Weitere Quellen sind an den entsprechenden Stellen gesondert angegeben. 2 Das Bauvolumen ist definiert als die Summe aller Leistungen, die auf die Herstellung und Erhaltung von Bauwerken gerichtet sind. Es umfasst neben den Bauinvestitionen auch Reparaturen und Instandsetzungen. 3 https://www.diw.de/documents/publikationen/73/diw_01.c.931560.de/25-1.pdf 4 Vgl. BMVBS (Hrsg.): Produktions- und Beschäftigungseffekte von. BMVBS-Online-Publikation 2011. 5 Vgl. Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland: Immobilienmarktbericht Deutschland 2023, Oldenburg 2024, online abrufbar: https://tableau.bbsr.bund.de/t/bbr/views/Landing_ Page/Start?%3Aembed=y&%3AisGuestRedirectFromVizportal=y. Abbildung 3: Entwicklung der Bruttowertschöpfung im Grundstücks- und Wohnungswesen, Kettenindex (2020 = 100, preisbereinigt) Quelle: Statistisches Bundesamt (GENESIS-Online); Stand: 05.09.2025 / 13:53:28 (VGR des Bundes) Das Grundstücks- und Wohnungswesen ist eine der größten Branchen in Deutschland. Insgesamt erwirtschaftete die Branche im Jahr 2024 eine Bruttowertschöpfung von 387 Milliarden Euro. Das entspricht knapp 10 Prozent der gesamten Bruttowertschöpfung Deutschlands. Zum Vergleich: Die Bruttowertschöpfung des gesamten produzierenden Gewerbes (ohne Baugewerbe) betrug 916 Milliarden Euro. Seit 2020 verzeichnete die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft preisbereinigt eine positive Entwicklung von 6,5 Prozent. Die gesamte Bruttowertschöpfung aller Wirtschaftsbereiche ist nur geringfügig weniger gewachsen (vgl. Abbildung 3). Das Baugewerbe schrumpfte jedoch preisbereinigt im Zeitraum 2020 bis 2024 um rund 21 Prozent. 2024 zählte das Grundstücks- und Wohnungswesen rund 520.000 Erwerbstätige. Damit steigt die Beschäftigung im Grundstücks- und Wohnungswesen seit 2016 – mit Ausnahme des Pandemie-Jahres 2020 – kontinuierlich an (vgl. Tabelle 1). Die traditionell hohe Zahl an Selbstständigen unter den Erwerbstätigen im Grundstücks- und Wohnungswesen stieg nach einem Rückgang bis zum Jahr 2019 wieder auf rund 72.000 an. Im Zeitraum 2016 bis 2024 entspricht dies einem Anstieg um 33,3 Prozent. Die Zahl der Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer erhöhte sich im selben Zeitraum um 8,5 Prozent auf rund 448.000 im Jahr 2024. 0 20 40 60 80 100 120 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 24 Grundstücks- und Wohnungswesen Alle Wirtschaftsbereiche Tabelle 1: Erwerbstätige, Arbeitnehmer und Selbständige im Grundstücks- und Wohnungswesen in 1.000 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Veränderung 2016 bis 2024 in Prozent Erwerbstätige 467 472 475 479 478 485 502 512 520 11,3 Darunter Arbeitnehmer/-innen 413 418 422 428 427 429 441 445 448 8,5 Darunter Selbstständige 54 54 53 51 51 56 61 67 72 33,3 Anteil der Selbstständigen an den Erwerbstätigen in Prozent 11,6 11,4 11,2 10,6 10,7 11,5 12,2 13,1 13,8 – Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), 2025 | Stand: 22.08.2025 / 08:23:39 (VGR des Bundes), Berechnungen des BMWSB Im Grundstücks- und Wohnungswesen waren 2023 insgesamt knapp 178.000 Unternehmen am Markt tätig. Rund 16.000 Unternehmen im Grundstücks- und Wohnungswesen hatten 2020 mehr als 1 Million Euro Umsatz und in 2023 hatten 103 Unternehmen mehr als 250 Beschäftigte. A.1.3 Finanzmärkte und Immobilienmärkte Nach wie vor besteht das Bestreben, Lehren aus der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 zu ziehen, um derartige Ereignisse in Zukunft zu verhindern. Hierzu wurden in den Jahren nach 2008 bereits zahlreiche Maßnahmen und Regelungen im Bereich der Finanzaufsicht getroffen. Dabei steht auch die Immobilienfinanzierung immer im Blickpunkt, da Probleme auf dem (US-)Markt für Immobilienkredite („Subprime-Krise“) Ausgangspunkt für die genannte Finanz- und Wirtschaftskrise waren. Zwar hatte sich der deutsche Markt insbesondere für Wohnimmobilienfinanzierungen selbst in der Finanzkrise stabil gezeigt, doch angesichts der dramatischen Folgen der damaligen Krise sollte und hat auch Deutschland Vorsorge betrieben, um die Stabilität des Finanzmarktes insgesamt und speziell bei der Immobilienfinanzierung zu gewährleisten. Im Berichtzeitraum ergaben sich insbesondere zwei Entwicklungen: A.1.1.1 Sektoraler Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienkredite Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat zum 1. April 2022 einen sektoralen Systemrisikopuffer in Höhe von zwei Prozent für Risikopositionen von mit Wohnimmobilien besicherten Krediten angeordnet6. Damit machte sie erstmals – nach Anhörung der beteiligten Parteien – von ihrer entsprechenden Kompetenz Gebrauch. Ziel sei es nach Angaben der BaFin, die Widerstandsfähigkeit des deutschen Bankensystems gegen spezifische Risiken aus dem Wohnimmobilienmarkt präventiv zu stärken. Damit solle einer Gefährdung der Finanzstabilität entgegengewirkt werden. Der Hintergrund der Maßnahme war, dass sich die Preise und Kreditvergabe bei Wohnimmobilien in den Jahren zuvor sehr dynamisch entwickelt hätten. Dies hätte nach Modellberechnungen der Deutschen Bundesbank landesweit zu erheblichen Überbewertungen geführt. Die Maßnahme hat die BaFin während der Niedrigzinsphase (EZB-Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz) 0 Prozent bis Juli 2022) getroffen. Ab Mitte des Jahres 2022 ein (erste Zinserhöhung am 21. Juli 2022) begann die EZB die Zinsen zu erhöhen. Die BaFin hat den Systemrisikopuffer 2024 nach zwei Jahren entsprechend den gesetzlichen Vorgaben (§ 10e Absatz 2 des Kreditwesengesetzes) überprüft7. Sie kam zu dem Ergebnis, den Puffer in der Höhe beizubehalten. Nach Einschätzung der BaFin zeige eine indikatorenbasierte Analyse, dass die Risiken trotz der damaligen zyklischen Schwäche des Wohnimmobilienmarkts weiterhin hoch seien. Ausfallwahrscheinlichkeit, Verlust bei Ausfall, Kreditvergabestandards und Risikovorsorge waren die zentralen Bestandteile der Analyse. 6 Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Systemrisikopuffer für den Wohnimmobiliensektor: BaFin erlässt Allgemeinverfügung, Pressemitteilung vom 30. März 2022, abgerufen am 28. August 2025, https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichun- gen/DE/Meldung/2022/meldung_2022_03_30_AllgemeinVF_Syystemrisikopuffer_Wohnimmobiliensektor.html 7 Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienkredite bleibt unverändert, Pressemitteilung vom 28. März 2024, abgerufen am 28. August 2025, https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Mel- dung/2024/meldung_2024_03_27_Wohnimmobilienkredite.html Das Verlustpotenzial im Bankensektor hätte sich in den zwei Jahren seit der Anordnung des Puffers nicht substanziell verringert. Der zur Gegenprüfung durchgeführte Wohnimmobilien-Stresstest bestätigte dies.8 Auch der Ausschuss für Finanzstabilität (AFS) überprüft regelmäßig die Angemessenheit des sektoralen Systemrisikopuffers. Der AFS konnte dabei keine negativen Auswirkungen durch den Puffer auf das Kreditangebot oder die Kreditzinsen der Banken feststellen. Hinweis: Die BaFin hat den sektoralen Systemrisikopuffer für Wohnimmobilien zum 1. Mai 2025 von 2 Prozent auf 1 Prozent halbiert. Hintergrund ist die Einschätzung der BaFin, dass sich die Verwundbarkeiten am deutschen Wohnimmobilienmarkt deutlich, aber noch nicht vollständig abgebaut“ hätten (vgl. Mitteilung der BaFin vom 30. April 2025). A.1.1.2 Finalisierung Basel III / CRR III Als Lehre aus der Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise 2008 hat der Baseler Ausschuss für Bankenregulierung im Jahr 2010 das Regelwerk „Basel III“ veröffentlicht, um den Bankensektor weltweit weniger krisenanfällig zu machen, die stabile Kreditversorgung der Realwirtschaft zu gewährleisten und Belastungen der Staaten durch Rettungsmaßnahmen für Kreditinstitute zu vermeiden. Inhalt waren vor allem strengere Anforderungen für eine grundlegende Verbesserung der Eigenkapital- und Liquiditätsausstattung für Banken. Der Aufbau des notwendigen Eigenkapitals in Banken erfolgte in Europa sukzessive mit mehrjährigen und mehrfach verlängerten Übergangszeiträumen entsprechend einer EU-Richtlinie (Capital Requirements Directive – CRD IV) und einer EU- Verordnung (Capital Requirements Regulation – CRR). Die Empfehlungen wurden auch nach 2010 immer wieder an neue Erkenntnisse angepasst. Im Berichtszeitraum wurde „Basel III“ durch weitere Standards ergänzt und finalisiert, zuletzt 2017 durch den Standard mit dem Titel Basel III: Finalising post-crisis reforms. Ein für die Wohnungswirtschaft wichtiger Aspekt ist dabei die Festsetzung der so genannten „Eigenmitteluntergrenze“ („Output-floor“). Der „Output-floor“ wurde mit der EU Verordnung CRR III im Jahr 2024 in europäisches Recht umgesetzt. Über den „Output-floor“ werden die Möglichkeiten der Kreditinstitute begrenzt, für Zwecke der Eigenkapitalunterlegung Krediten über so genannte – genehmigungspflichtige – interne Modelle ein geringeres Risiko zuzuweisen als dies bei Anwendung des Standardansatzes der Fall gewesen wäre. Die Einführung der Eigenmitteluntergrenze bei den Banken, die interne Modelle zur Berechnung der Kapitalanforderungen nutzen, in Höhe von 72,5 Prozent des Standardansatzes erfolgt schrittweise beginnend am 1. Januar 2025 bis zum Januar 2030. Ein weiterer für die Wohnungswirtschaft wichtiger Aspekt ist die erweiterte risikosensitivere Immobilienkreditklassifizierung. Er betrifft Banken, die den Standardansatz anwenden. Die bislang bestehende Unterscheidung zwischen Wohn- und gewerblichen Immobilien besteht weiterhin. Künftig wird jedoch unterschieden, ob der Kredit aus dem Einkommen des Kreditnehmers zurückgezahlt werden kann („klassische Immobilienfinanzierung“) oder ob die aus der Immobilie erwirtschafteten Zahlungsströme genutzt werden (Income Producing Real Estate (IPRE)). Für solche Kredite gelten aufgrund der Abhängigkeit der Rückzahlung von diesen ungewissen Zahlungsströmen künftig höhere Eigenkapitalanforderungen. Wohnimmobilienfinanzierungen von Privatpersonen mit dem Ziel der Eigennutzung weisen mit 20 Prozent Risikogewicht für den besicherten Teil der Immobilie sogar ein niedrigeres Gewicht auf als bislang (35 Prozent). Überdies nutzt Deutschland eine von der EU ermöglichte Übergangsregelung für Wohnimmobilienkredite: bis 2032 darf das Risikogewicht für die ersten 55 Prozent des Beleihungswertes sogar nur 10 Prozent anstatt 20 Prozent betragen, für den Beleihungswertanteil ab 56 Prozent bis 80 Prozent bis zum Jahr 2029 45 Prozent anstatt 55 Prozent Besicherten gewerblichen Immobilienfinanzierungen wird ein Risikogewicht von 60 Prozent zugewiesen – zuvor waren es allerdings 50 Prozent gewesen. Außerdem wird eine dritte Kategorie von Immobilienkrediten geschaffen. Diese beinhaltet Kredite an Unternehmen und Zweckgesellschaften zur Finanzierung von Grunderwerbs-, Erschließungs- und die Bauphase von Immobilien (ADC-Vorhaben (Land Acquisition, Development and Construction). Sie umfasst Kredite an Unternehmen zur Finanzierung der Grunderwerbs-, Erschließungs- und Bauphase von Immobilien. Die Eigenmittelanforderung erfolgt unabhängig von der Bonität des Schuldners und sieht in der Regel ein Risikogewicht von 8 Ausschuss für Finanzstabilität (AFS),Verwundbarkeiten im deutschen Finanzsystem bauen sich langsam und geordnet ab, systemische Risiken bleiben aber erhöht, Pressemitteilung vom 19.12.2024, abgerufen am 25.07.2025, https://www.afs-bund.de/afs/Con- tent/DE/Pressemitteilungen/AFS-Aktivitaeten/2024/2024-12-19-geordneter-abbau-verwundbarkeiten.html 150 Prozent vor. Auch hier gibt es unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmebestimmungen. Eine hohe Zahl rechtsverbindlicher Verkaufs- oder Vermietungsverträge etwa kann das Risikogewicht für Wohnimmobilien auf 100 Prozent senken. A.2 Wohnungsmärkte – Entwicklung und Strukturen A.2.1 Wohnungsbestand A.2.1.1 Wohnungsversorgung Laut Zensus standen im Jahr 2022 in Deutschland insgesamt ca. 43,1 Millionen Wohnungen zur Verfügung. Das waren etwa 2,5 Millionen Wohnungen oder 6 Prozent mehr als zum Zensus 2011. Rund 42,2 Millionen aller Wohnungen befanden sich in Wohngebäuden (97,9 Prozent), 900.000 in sonstigen Gebäuden mit Wohnraum (2,1 Prozent) und davon 400.000 in Wohnheimen (0,9 Prozent). Von den Wohnungen in Wohngebäuden wurden rd. 18,7 Millionen Wohnungen von ihren Eigentümerinnen und Eigentümern selbst bewohnt. Das entspricht einem Anteil von 44,3 Prozent an allen bewohnten Wohnungen in Wohngebäuden. Bundesweit stellen Mietwohnungen mit einem Anteil von 55,7 Prozent mehrheitlich den Wohnungsbestand in Wohngebäuden (jeweils ohne Leerstand) dar. Bei einer mittleren Wohnungsfläche von 94,4 m² standen jeder Bewohnerin bzw. jedem Bewohner in Deutschland im Jahr 2022 entsprechend der Zensuserhebung durchschnittlich 55,8 m² Wohnraum zur Verfügung. Im Jahr 2011 betrug die mittlere Wohnungsfläche insgesamt 91,4 m² und je Bewohnerin bzw. Bewohner 51,2 m². Somit ist sowohl die durchschnittliche Größe einer Wohnung als auch die Wohnfläche je Person gestiegen. Der Anstieg der durchschnittlichen Wohnungsgröße ist mit der schrittweisen Ergänzung des Bestandes durch, in der Regel, überdurchschnittlich große Neubauwohnungen erklärbar. Der Anstieg der einwohnerbezogenen Wohnflächen ist auch eine Folge des demografischen Wandels. Die Alterung der Bevölkerung führt dazu, dass immer mehr ältere Menschen nach dem Tod des Partners oder dem Auszug der Kinder weitaus länger in ihren bezogenen Wohnungen bleiben (Remanenzeffekt). Dadurch bewohnen sie mehr Fläche pro Kopf. Auf Ebene der Länder sind die durchschnittlichen Wohnungsgrößen in Rheinland-Pfalz mit 107,7 m² und im Saarland mit 107,1 m² am größten (s. Tabelle 2). Im Stadtstaat Berlin bestehen aufgrund der dominierenden Geschosswohnungsstrukturen mit 73,2 m² im Mittel die kleinsten Wohnungen. Tabelle 2: Durchschnittliche Wohnfläche von Wohnungen nach Ländern 2022 Länder durchschnittliche Wohnfläche in m² Schleswig-Holstein 95,1 Hamburg 76,6 Niedersachsen 104,4 Bremen 82,4 Nordrhein-Westfalen 92,7 Hessen 98,3 Rheinland-Pfalz 107,7 Baden-Württemberg 99,1 Bayern 100,5 Länder durchschnittliche Wohnfläche in m² Saarland 107,1 Berlin 73,2 Brandenburg 88,6 Mecklenburg-Vorpommern 82,5 Sachsen 79,1 Sachsen-Anhalt 84,0 Thüringen 86,6 Deutschland 94,4 Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarkbeobachtung, Statistische Ämter des Bundes und der Länder: Zensus 2022. A.2.1.2 Wohnungsleerstand Bundesweit standen laut Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus zum Erhebungsstichtag 15. Mai 2022 gut 1,92 Millionen Wohnungen leer. Das entspricht einem Anteil von 4,5 Prozent in Gebäuden mit Wohnraum. In den westlichen Bundesländern standen 1,35 Millionen Wohnungen bzw. 4 Prozent der Wohnungen leer, in Ostdeutschland (ohne Berlin) gut 536.000 Wohnungen bzw. 7,7 Prozent. In Berlin standen zum Stichtag 40.681 Wohnungen bzw. 2 Prozent des Wohnungsbestandes leer. Innerhalb der Wohngebäudetypen standen im Mai 2022 2,5 Prozent der Wohnungen in Einfamilienhäusern und 7,4 Prozent der Wohnungen in Zweifamilienhäusern leer. Bei den Mehrfamilienhäusern ist die Leerstandsquote von Wohnungen in Gebäuden mit 3 bis 6 Wohnungen mit 5,4 Prozent am höchsten, bei Gebäuden mit 7 bis 12 Wohnungen lag die Leerstandsquote bei 4,2 Prozent, in Gebäuden mit 13 und mehr Wohnungen bei 4,1 Prozent. Gegenüber dem Zensus 2011 ist die Leerstandsquote trotz einer Zunahme um rund 96.000 leerstehende Wohnungen annähernd stabil geblieben. Der Anstieg ist auf eine Zunahme in den westdeutschen Bundesländern zurückzuführen (+12 Prozent). In den ostdeutschen Bundesländern ohne Berlin hat sich die Anzahl leerstehender Wohnungen um circa 5 Prozent verringert. In Berlin ist mit knapp 39 Prozent der höchste Rückgang zu verzeichnen. Es bestehen regional große Unterschiede bei der Höhe der Leerstandsquoten (s. Abbildung 4). Hohe Leerstandsquoten sind vor allem in strukturschwachen dünn besiedelten, peripheren, insbesondere auch an Landesgrenzen gelegenen Regionen anzutreffen. In einigen Städten und Gemeinden in Ostdeutschland werden sogar zweistellige Leerstandsquoten erreicht. In Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen sind Kommunen mit hohen Leerstandsquoten besonders verbreitet. Ausnahmen bilden hier Großstädte mit zunehmenden Wohnungsbedarfen sowie deren unmittelbares Umland. In Brandenburg sind vor allem Regionen im weiteren Umland von Berlin bis hin zu den Landesgrenzen von höheren Leerständen betroffen. In Mecklenburg-Vorpommern sind Kommunen mit hohen Wohnungsleerständen in den mittleren und östlichen Landkreisen zu finden. In Westdeutschland verzeichnen vor allem ländliche Kommunen im Norden und Osten Bayerns, in Teilen von Rheinland-Pfalz und Baden- Württemberg, in Nordhessen und Südniedersachsen höhere Leerstandsquoten. Dabei handelt es vielfach um periphere ländliche Räume. Abbildung 4: Wohnungsleerstände 2022 In Westdeutschland befanden sich mit knapp 624.000 Wohnungen etwa 53 Prozent der leerstehenden Wohnungen 2022 in Mehrfamilienhäusern. In Ostdeutschland ist der Anteil leerstehender Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit 75 Prozent (knapp 386.000 Wohnungen) deutlich höher. Das Baualter der Gebäude hat einen hohen Einfluss auf die Verbreitung von Wohnungsleerständen. Nach dem Zensus 2022 zeigen sich bundesweit die höchsten Leerstandsquoten in Gebäuden mit einem Baujahr vor 1919 (7,6 Prozent). In Ostdeutschland ist dieser Wert mit 8,4 Prozent noch etwas höher. Zugleich stehen dort mit einer Leerstandsquote von 7,6 Prozent viele Wohnungen der Baualtersklasse 1979 bis 1990 leer. Dabei handelt es sich vielfach um Wohnungen in Plattenbauten in Großwohnsiedlungen. In einer ganzen Anzahl von Stadtquartieren in Ostdeutschland erreichen die Leerstände zudem zweistellige Prozentzahlen, in einigen Stadtvierteln sogar über 25 Prozent. Bundesweit standen über die Hälfte der leerstehenden Wohnungen zum Erhebungsstichtag 2022 mindestens 12 Monate leer (siehe Abbildung 5). In strukturschwachen Räumen mit höheren Leerstandquoten war der Anteil leerstehender Wohnungen mit hoher Leerstandsdauer deutlich höher, teilweise über 70 Prozent. Nach Angaben der Eigentümer standen bundesweit gut ein Drittel der Leerstände innerhalb von drei Monaten für den Bezug zur Verfügung. In den Großstädten mit hoher Nachfrage machte der Anteil kurzfristig beziehbarer leerstehender Wohnungen mehr als die Hälfte aus. Für 24 Prozent der leerstehenden Wohnungen wurden laufende und geplante Baumaßnahmen angegeben. Als weitere Leerstandsgründe wurden künftige Selbstnutzung (7 Prozent), Verkauf des Gebäudes oder der Wohnung (7 Prozent) sowie geplanter Abriss oder Rückbau (4 Prozent) genannt. Abbildung 5: Dauer und Gründe der Wohnungsleerstände in Deutschland 2022 Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, Statistische Ämter des Bundes und der Länder: Zensus 2022 – Gebäude- und Wohnungszählung Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, Statistische Ämter des Bundes und der Länder: Zensus 2022 – Gebäude- und Wohnungszählung Um den Leerstand gerade in strukturschwachen und ländlichen Regionen zu bekämpfen und das Potenzial leerstehender Immobilien nutzbar zu machen, hat das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen in Zusammenarbeit mit den thematisch betroffenen Ressorts, ausgehend von einer Maßnahme aus dem Bündnis bezahlbarer Wohnraum, eine „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“ entwickelt (siehe Kapitel A.3.4.5). A.2.1.3 Transaktionen von Wohnungsbeständen Nach einer langen Phase einer gleichbleibend hohen Kaufnachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland im Zeitraum bis zum Jahr 2021 gab es für die Jahre 2022 und 2023 mit dem Anstieg der Zinsen in Folge der geldpolitischen Maßnahmen der Zentralbanken einen Trendbruch auf den Wohnimmobilienmärkten. Abbildung 6: Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite 2005 bis 2024 Diese Trendumkehr spiegelt sich neben den Transaktionszahlen auch in Bezug auf die bis dato sehr große Dynamik der Steigerung der Preise für Wohnimmobilien wider (siehe Kapitel A.2.3.4). Die deutlich veränderten Finanzierungsbedingungen zeichnen sich durch den sprunghaften Anstieg der Zinssätze von ihrem historisch niedrigen Niveau im Jahr 2022 aus. Abbildung 7: Transaktionen von Wohnimmobilien in Deutschland 2009 bis 2023 Die Gesamtzahl der Transaktionen von Wohnimmobilien pendelte sich lange Zeit bei über 720.000 Objekten bis hin zu rund 750.000 Transaktionen in den Rekordjahren 2019 bis 2021 ein. Damit waren Geldumsätze verbunden, die gekoppelt mit den bis 2021 steigenden, durchschnittlichen Objektpreisen zu einem Rekord-Umsatz von rund 251 Milliarden Euro führten. Danach gingen die Transaktionszahlen um jeweils über 20 Prozent auf 621.000 (2022) bzw. 507.000 Wohnobjekte im Jahr 2023 zurück. Die Umsätze reduzierten sich auf 210 Milliarden Euro (-19,5 Prozent) im Jahr 2022 und 2023 nochmals um fast 38 Prozent auf 152 Milliarden Euro. Der besonders starke Umsatzeinbruch im letzten Jahr resultierte aus dem Effekt, dass sich 2023 im Gegensatz zu 2022 auch der durchschnittliche Preis für Wohnimmobilien deutlich reduziert hatte (-12,5 Prozent). Einen wichtigen Teilbereich des Transaktionsgeschehens von Wohnimmobilien insgesamt stellen die Transaktionen größerer Wohnungsportfolios dar, die vom BBSR seit 1999 systematisch erfasst werden. Zusätzlich zu den durch die Gutachterausschüsse erfassten Kauffällen werden hier auch – soweit bekannt – die sogenannten Share- Deals berücksichtigt, d. h. die Verkäufe von immobilienhaltenden Unternehmen bzw. -anteilen, die sich nicht auf die Grundbucheintragungen auswirken und somit nicht an die Gutachterausschüsse gemeldet werden. Transaktionen großer Wohnungsbestände Das Transaktionsgeschehen am deutschen Markt mit großen Wohnungsportfolios befindet sich seit dem Jahr 2016 überwiegend auf einem niedrigen Niveau. Im Gegensatz zu den Jahren 2013 bis 2015, wo jährlich zwischen 300.000 und 350.000 Wohnungen gehandelt wurden, bewegte sich das Transaktionsvolumen in den letzten Jahren meist unter 100.000 Wohneinheiten. In den drei Jahren zwischen 2022 und 2024 ist es sogar auf unter 50.000 jährlich gehandelte Wohneinheiten gesunken. Auch die Anzahl der Verkaufsfälle ab 800 gehandelten Wohnungen hat deutlich abgenommen und war 2023 und 2024 mit jeweils sieben erfassten Transaktionen einstellig (siehe Abbildung 8). Abbildung 8: Verkaufte Wohnungen nach Portfoliogröße und Anzahl der Verkaufsfälle 1999 bis 2024 Der zunehmende Handel mit Mietwohnungsportfolios sowie neue Akteure am Wohninvestitionsmarkt haben seit Ende der 1990er-Jahre zu Veränderungen der Eigentümerstruktur auf dem deutschen Mietwohnungsmarkt geführt. Das Transaktionsgeschehen lässt sich dabei in fünf verschiedene Zeitabschnitte einteilen, in denen unterschiedliche Akteursgruppen am Markt auftraten. Während in der Anfangsphase bis 2003 noch eine geringe Anzahl an Transaktionen getätigt wurden, gewann das Handelsgeschehen in der ersten Hochphase zwischen 2004 und 2007 schnell an Dynamik. Die öffentliche Hand sowie industrieverbundene deutsche Unternehmen verkauften ihre Wohnungsbestände häufig an internationale Finanzinvestoren aus dem angelsächsischen Raum. Aufgrund der 2008 einsetzenden globalen Wirtschaftskrise brachen die Handelsaktivitäten mit Wohnungspaketen ein und diese Investoren wurden vorübergehend und unfreiwillig zu Bestandshaltern. Erst nach Erholung der Märkte ab 2012 konnten die internationalen Käufer in der zweiten Hochphase des Transaktionsgeschehens aus ihren Investitionen aussteigen, wozu sie in erster Linie Börsengänge nutzten. Zahlreiche Zusammenschlüsse und Übernahmen durch börsengelistete Immobilienunternehmen fanden in der Periode bis 2015 statt. Ab 2016 kam es zu einer merklichen Beruhigung der Marktaktivitäten. Hier knüpft auch das Verkaufsgeschehen am deutschen Transaktionsmarkt mit Mietwohnungsbeständen der vergangenen vier Jahre an. Die Zahl der Verkaufsfälle blieb im Jahr 2020 mit 21 registrierten Transaktionen aufgrund der geringen Verfügbarkeit an Wohnungsportfolios weiterhin gering, das Transaktionsvolumen wurde von einzelnen größeren Transaktionen, häufig in Form von gegenseitigen Übernahmen börsengelisteter Immobilienunternehmen, maßgeblich beeinflusst und betrug rund 110.000 gehandelte Wohneinheiten. Zwar reihten sich die 22 Verkaufsfälle von Bestandswohnungsportfolios im Jahr 2021 hier mit ein, denn diese sind vor dem Hintergrund der Knappheit verfügbarer Wohnungspakete in etwa konstant geblieben. Das Transaktionsvolumen stieg hingegen deutlich: Es hatte sich im Vergleich zum Vorjahr mit 218.000 gehandelten Wohneinheiten fast verdoppelt. Verantwortlich hierfür war der Zusammenschluss der Deutsche Wohnen SE und der Vonovia SE – eine der größten Transaktionen seit Beginn der Beobachtung der BBSR-Datenbank Wohnungstransaktionen im Jahr 1999 – bei der rund 137.000 Wohneinheiten den Besitzer wechselten. Im Anschluss sank das Verkaufsgeschehen abermals und befindet sich seit 2022 auf einem äußerst niedrigen Niveau. Im Jahr 2023 sind die Marktaktivitäten mit ca. 26.000 Wohneinheiten in sieben Transaktionen fast zum Erliegen gekommen. Das geringe Niveau ist vergleichbar mit dem Handelsgeschehen kurz nach der Weltwirtschaftskrise im Jahr 2008. 2024 ist mit einer leichten Zunahme auf 32.000 gehandelte Wohneinheiten eine Zunahme des Handelsumfangs zu erkennen, der insbesondere auf eine Zunahme der Marktaktivitäten zum Jahresende 2024 zurückzuführen ist. Zu Beginn der derzeitigen Tiefphase ab 2016 war die fehlende Verfügbarkeit von Mietwohnungsbeständen ursächlich für die geringe Dynamik auf dem Transaktionsmarkt. Diese Vorzeichen haben sich in den letzten beiden Jahren merklich verändert. Das verdeutlichen vor allem die Unternehmen des Akteurtyps Publikums-AGs, die insbesondere in den 2010er-Jahren durch ihre aktiven Wachstumsstrategien hauptverantwortlich für das Handelsgeschehen der BBSR-Datenbank Wohnungstransaktionen waren. Im Zuge der hohen Inflationsrate Anfang 2022 sorgte der Anstieg der Leitzinsen durch die EZB dafür, dass höhere Finanzierungskosten viele Investoren am Markt zurückhalten. Mittlerweile haben viele der Gesellschaften sogar angefangen, Wohnungsbestände zu veräußern, um angesichts der angestiegenen Zinsen ihren Verschuldungsgrad zu senken. Weitere negative Faktoren sind der Anstieg der Baupreise sowie gedrückte gesamtwirtschaftliche Aussichten vor dem Hintergrund globalpolitischer Unsicherheiten. Dadurch weichen die Preisvorstellungen potenzieller Käufer und Verkäufer nach jahrelangen Hochpreisrekorden stark voneinander ab. Abbildung 9: Anzahl verkaufter Wohnungen nach Käufer- und Verkäufertyp 2016 bis 2024 Bei der Betrachtung der am Handel beteiligten Akteure lässt sich erkennen, dass eine Gruppe die Marktaktivitäten in den letzten Jahren klar dominiert: Die Privatakteure bestimmten das Marktgeschehen seit 2016 (siehe Abbildung 9). Im Zeitraum zwischen 2020 und 2024 wurde die Handelsdynamik, wie bereits in den Jahren zuvor, weitestgehend von den Privatakteuren getragen. Auf der Verkäuferseite haben sie rund 404.000 Wohnungen veräußert, was 95 Prozent des gesamten Handelsgeschehen entspricht. Knapp über die Hälfte der verkauften Wohnungen ist hierbei den Privaten ohne Zuordnung anzurechnen, namentlich vor allem den Aktionären der Deutsche Wohnen SE. Einen Marktanteil von ca. 24 Prozent (104.000 WE) weisen Publikums-AGs ohne kontrollierenden Mehrheitseigentümer auf, die durch die Verkäufe ihren Verschuldungsgrad senken und Bestände, die nicht zum Kernbestand gehören, abstoßen. Die öffentliche Hand ist dagegen kaum noch am Verkaufsgeschehen beteiligt. Lediglich 900 Wohneinheiten wurden zwischen 2020 und 2024 auf kommunaler Ebene verkauft, was einem Marktanteil von nur 0,2 Prozent entspricht. Auf der Käuferseite sind zwischen 2020 und 2024 ebenfalls die Privatakteure mit 400.000 Wohneinheiten (circa 94 Prozent) entscheidend am Handelsgeschehen beteiligt. Knapp über 250.000 Wohneinheiten wurden von den Publikums-AGs erworben. Hiervon ist ein Großteil der Vonovia SE bei der Übernahme der Deutsche Wohnen SE zuzurechnen. Im Zuge des Geschäfts wurden auch knapp 15.000 Wohnungen seitens der Vonovia SE an das Land Berlin veräußert, sodass die öffentliche Hand kumuliert für ca. 5 Prozent der Zukäufe verantwortlich ist. Hier wird deutlich, dass die öffentliche Hand wieder stärker als Käufer am deutschen Transaktionsmarkt in Erscheinung tritt und versucht, mittels kleinerer Bestandskäufe eine größere Rolle im angespannten Wohnungsmarkt einzunehmen. Die angelsächsischen Akteure sind mit 58.000 gehandelten Wohneinheiten (circa 14 Prozent) ebenfalls in einem gewissen Maße am Handelsgeschehen beteiligt. Zu erwähnen ist jedoch auch, dass die in den Hochjahren besonders aktive Akteursgruppe der Publikums-AGs in den letzten drei Jahren lediglich circa 13.000 Wohneinheiten erworben und gleichzeitig rund 56.000 Wohnungen veräußert hat, was einem Saldo von -43.000 entspricht. A.2.2 Struktur des Wohnungsmarkts A.2.2.1 Selbstgenutztes Wohneigentum Neben den Daten der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus 2022 liegen diesem Kapitel Analysen für den Zeitraum 2018 bis 2021 zugrunde. Die Analysezeiträume entsprechen daher nicht dem Berichtszeitraum. Wohneigentumsquote Im Mai 2022 lebten 43,7 Prozent der Haushalte in Deutschland in selbstgenutztem Wohneigentum9. Die Höhe der Wohneigentumsquoten ist regional sehr unterschiedlich. Die Quoten streuen zwischen unter 16 Prozent in Großstädten, wie beispielsweise Leipzig, Rostock und Berlin, und über 70 Prozent in Landkreisen, wie der Südwestpfalz, Kusel, St. Wendel oder Freyung-Grafenau. Da in den Städten in der Regel die Gebäudeart Mehrfamilienhäuser dominiert, werden die Wohnungen dort mehrheitlich als Mietwohnungen genutzt. Die Wohneigentumsquoten liegen hier meistens unter 30 Prozent. Mit abnehmender Siedlungsdichte nehmen die Eigenheimanteile spürbar zu. Selbstgenutztes Wohneigentum hat insbesondere in ländlichen Räumen eine hohe Verbreitung. Außer in Schleswig-Holstein und in Nordrhein- Westfalen gibt es in allen westdeutschen Flächenländern großflächig ländliche Räume mit Eigentumsquoten von über 60 Prozent. In Ostdeutschland gibt es insbesondere in Sachsen-Anhalt und Thüringen zahlreiche Landkreise mit Eigentumsquoten von 55 bis unter 65 Prozent (vgl. Abbildung 10). Die Siedlungsstruktur mit den jeweils dominierenden Gebäudearten ist somit prägend für die Eigentumsquoten. Bundesweit liegt die Eigentumsquote in Ein- und Zweifamilienhäusern bei 78 Prozent, in Mehrfamilienhäusern bei 16 Prozent. 9 Die Abweichung zu der auf Seite 13 genannten Quote entsteht durch die verschiedenen Definitionen: Haushalte sind nicht zwangsläufig deckungsgleich mit Wohnungen, z. B. leben in Wohngemeinschaften mehrere Haushalte in einer Wohnung. Abbildung 10: Wohneigentumsquoten 2022 Das selbstgenutzte Wohneigentum ist eine wichtige Säule des Wohnungsmarktes. Trotz erheblicher Preissteigerungen haben zwischen 2018 und 2021 in Deutschland jährlich über 387.000 Haushalte selbstgenutztes Wohneigentum gebildet. Damit hat sich die Zahl der Haushalte, die Wohneigentum erwerben, in dieser Periode leicht verringert. Die absolute Zahl der Eigentümerhaushalte ist zwischen den Jahren 2011 und 2022 um circa 669.000 Haushalte gestiegen. Insgesamt ist die Wohneigentumsquote im Vergleich zu 2011 (45,1 Prozent) jedoch leicht gesunken. Für diese Entwicklung trägt zum einen die starke Zunahme von Einpersonenhaushalten bei, die mit etwa 27 Prozent nur im geringen Umfang im selbstgenutzten Wohneigentum wohnt. Zum anderen hat der Anteil von Zwei- und Mehrpersonenhaushalten abgenommen, der grundsätzlich häufiger im selbstgenutzten Wohneigentum wohnt. Gleichzeitig zeigt sich allerdings auch deutlich, je größer die Haushalte sind, desto stärker sinkt der Anteil der Eigentümerhaushalte zwischen 2011 und 2022. Lag der Anteil der Eigentümerhaushalte bei 5-Personenhaushalten 2011 noch bei etwa 64 Prozent liegt dieser Wert 2022 bei etwa 55 Prozent. Abbildung 11: Entwicklung der Eigentümerhaushalte in Prozent nach Haushaltsgröße 2011 bis 2022 Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder: Zensus 2011, Zensus 2022 (Sonderauswertungen) Pro-Kopf-Wohnfläche der selbstnutzenden Haushalte Selbstnutzende Wohneigentümer weisen je nach Haushaltsgröße unterschiedliche Pro-Kopf-Wohnflächen auf. Hierbei gilt, je kleiner der Haushalt, umso größer die Pro-Kopf-Wohnfläche. Während 5-Personenhaushalte im Jahr 2022 etwa 29 m² pro Kopf zu Verfügung standen, waren es bei 1-Personenhaushalte mehr als 100 m². Die Entwicklung der Pro-Kopf-Wohnfläche zwischen 2011 und 2022 zeigt bei allen Haushaltsgrößen Steigerungen auf. Die höchsten prozentualen Anstiege sind bei den 3-Personenhaushalten festzustellen, die geringsten Anstiege bei den 1-Personen-Haushalten, hier jedoch von einem hohen Niveau. Insgesamt zeigt sich, dass die Pro-Kopf- Wohnfläche im Wesentlichen durch die Haushaltsgröße und den Wohnstatus (Miete/Eigentum) bestimmt wird. Durch die zunehmende Singularisierung und den demografischen Wandel hat die Wohnflächeninanspruchnahme zugenommen. Der Remanenzeffekt verstärkt diese Entwicklung weiter. Der Remanenzeffekt beschreibt das Phänomen, dass Familien/Personen in ihren Wohnungen verbleiben, auch wenn sich die familiäre Situation z. B. durch den Auszug der Kinder verändert. Es ist zu beobachten, dass der Großteil der Menschen ihre Wohnsituation 45,0 27,4 50,0 57,2 65,7 64,3 43,7 27,9 54,0 56,0 61,8 55,2 0 10 20 30 40 50 60 70 Insgesamt 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen Pr oz en t Haushaltsgröße Zensus 2011 Zensus 2022 und damit ihre Wohnflächennachfrage nach dem 50. Lebensjahr nicht mehr verändern. Diese Beharrungstendenz besteht zumeist solange, bis sich ein Umzug nicht mehr vermeiden lässt (z. B. bei Pflegebedarf im Alter). Abbildung 12: Entwicklung der Pro-Kopf-Wohnfläche der Eigentümerhaushalte nach Haushaltsgröße 2011 bis 2022 Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder: Zensus 2011, Zensus 2022 (Sonderauswertungen) Der selbstnutzende Wohneigentumsmarkt seit der COVID-19-Pandemie Der Wohneigentumsmarkt zeigte sich in den Jahren 2020 und 2021 auch unter dem Einfluss der COVID-19- Pandemie zunächst krisenfest. Während dieser Zeit lagen die Zinssätze auf einem historisch niedrigen Stand, was grundsätzlich die Schaffung von Wohneigentum begünstigte. Allerdings stiegen im gleichen Zeitraum die Kaufpreise für selbstgenutzte Immobilien um etwa 40 Prozent an.10 Dies betraf sowohl Eigenheime als auch Eigentumswohnungen. Im Gegensatz dazu verzeichneten die verfügbaren Einkommen in dieser Phase lediglich einen moderaten Anstieg. Im Jahr 2021 erhöhten sich die Einkommen um 1,8 Prozent.11 Dennoch konnten die Einkommenssteigerungen die Preissteigerungen im Eigentumsmarkt trotz niedriger Zinsen nicht ausgleichen. Obwohl sich die Wohnungsmärkte gegenüber den Folgen der COVID-19-Pandemie als insgesamt stabil erwiesen, waren in dieser Zeit bereits Veränderungen auf dem Eigenheimmarkt spürbar. Bereits vor dem Jahr 2022 wurde es für Haushalte mit geringerem Einkommen immer schwerer, Wohneigentum zu erwerben (Wohneigentumsbildung durch geerbte oder geschenkte Immobilien ausgenommen). Eine Befragung zur Wohneigentumsbildung in Deutschland, die das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauen (BMWSB) gemeinsam mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) regelmäßig durchführt, zeigt dies eindrücklich. Diese Studie untersuchte das Erwerbsverhalten und die 10 vgl. vdp – Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V. (Hrsg.), 2022: Immobilienpreisindex 4. Quartal 2022. Berlin 11 vgl. Deutsche Bundesbank, 2022: Monatsbericht. Februar 2022, 74. Jahrgang, Nr. 2 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 20 40 60 80 100 120 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen Pr oz en t m ² Haushaltsgröße Zensus 2011 Zensus 2022 Prozentuale Veränderung Erwerbsmotive von 20.000 privaten Haushalten, die in den Jahren 2018 bis 2022 in Deutschland Wohneigentum zur Selbstnutzung erworben haben. Auch Haushalte, die das Wohneigentum vollständig aus eigener Liquidität finanzierten, sowie Wohneigentumsbildung durch Erbschaften bzw. Schenkungen von Immobilien wurden befragt. Durch diese umfassende Betrachtung sind die Ergebnisse von hohem Informationsgehalt. Die Befragung wurde vom Marktforschungsinstitut Kantar im Auftrag des BBSR durchgeführt. Danach sank der Anteil der eigentumserwerbenden Haushalte, deren gesamtes monatliches Nettoeinkommen weniger als 2.500 Euro im Monat betrug, von 21,1 Prozent in den Jahren 2008 bis 2011 auf 14,4 Prozent in den Jahren 2018 bis 2021, auch wenn ein Teil dieser Entwicklung inflationsbedingt ist. Im Gegensatz dazu hat sich der Anteil in den obersten Einkommensgruppen (über 5.000 Euro monatlich) von 11,9 Prozent (2008 bis 2011) auf 29,5 Prozent (2018 bis 2021) fast verdreifacht. Auch in der oberen Einkommensklasse (3.500 Euro bis unter 5.000 Euro) ist der Anteil der eigentumserwerbenden Haushalte von 27,6 Prozent auf 33,5 Prozent angestiegen. Bei unteren Einkommensklassen machen inzwischen Wohneigentumsbildung durch Erbschaften bzw. Schenkungen von Immobilien etwa die Hälfte des Eigentumserwerbs aus. Die familiäre Unterstützung gewinnt daher bei diesen Haushalten immer mehr an Bedeutung12. Abbildung 13: Entwicklung wohneigentumsbildender Haushalte nach monatlichem Haushaltsnettoeinkommen 2008 bis 2021 (Restprozent zu 100 Prozent = keine Angabe) Datenquelle: BBSR Wohnungsmarktbeobachtung; Infratest/Kantar: Wohneigentumsbildung in Deutschland, verschiedene Befragungswellen 2008 bis 2021. Anmerkung: alle wohneigentumsbildenden Haushalte Seit Beginn der 2000er Jahre ziehen immer weniger Eigentümerhaushalte in neu gebaute Immobilien.13 Dieser Trend hat sich in den letzten Jahren weiter fortgesetzt. Dies gilt für alle Einkommensklassen, wenn auch in unterschiedlichem Ausmaß. Vor allem die Haushalte in den höheren Einkommensklassen ab 3.500 Euro monatlich können sich Immobilien im Neubausegment leisten. In der obersten Einkommensklasse (5.000 Euro und mehr) finanzierten sich von 2018 bis 2021 etwa ein Drittel aller Haushalte einen Neubau. In den Jahren 2008 bis 2011 lag dieser Wert noch bei 40 Prozent. In der Einkommensklasse zwischen 3.500 Euro und 5.000 Euro erwarb 2018 bis 2021 jeder fünfte Haushalt eine neu gebaute Immobilie. In dieser Einkommensklasse ist der Rückgang des Neubaus über die Jahre noch deutlicher ausgefallen: Von 2008 bis 2011 lag der Anteil noch bei über einem Drittel. In den unteren beiden Einkommensklassen spielt der Neubau mit etwa 13 Prozent nur eine untergeordnete Rolle. 12 vgl. Ammann (2023): Wohneigentumsbildung – Faktencheck 2.0. BBSR-Analysen-KOMPAKT 08/2023 13 vgl. Ammann / Müther (2023): Wohneigentumsbildung und Wohnflächenverbrauch. BBSR-Analysen-KOMPAKT, Heft 14/22 0 5 10 15 20 25 30 35 40 bis unter 2.500 Euro 2.500 bis unter 3.500 Euro 3.500 bis unter 5.000 Euro 5.000 und mehr Anteil in Prozent Diagrammtitel 2008-2011 2012-2017 2018-2021 Diese Entwicklungen spiegeln die Preissteigerungen auf den Immobilienmärkten deutlich wider (vgl. Kapitel A.2.3.4). Zum einen hat sich der Neubau aufgrund gestiegener Baulandpreise (vgl. Kapitel A.2.3.5) sowie ansteigender Rohstoff- und Baupreise merklich verteuert. Gleichzeitig verringerte sich das Immobilienangebot in diesem Teilmarkt. Während die Fertigstellungen im Geschosswohnungsbau – und hier vor allem im Mietwohnungsbau – zwischen 2012 und 2021 stetig anstiegen, blieb die jährliche Anzahl der neu gebauten Ein- und Zweifamilienhäuser auf einem annähernd gleichbleibenden Niveau (vgl. Kapitel A.2.4). Unter diesen Vorzeichen konnten weniger Haushalte – auch in den höheren Einkommensklassen – neu gebaute Immobilien finanzieren. Trotz der COVID-19-Pandemie zog die Nachfrage nach Immobilien zunächst weiter an, allerdings unter veränderten Präferenzen, die sich auch aufgrund neuer Möglichkeiten in der Arbeitswelt weiterentwickelt haben. Gleichzeitig wurde es aufgrund der Preisentwicklungen für Haushalte in den unteren Einkommensklassen schwieriger, eine eigene Immobilie zu erwerben. Die gestiegene Wohnraumnachfrage hat nicht nur zu anhaltenden Preissteigerungen in den dicht besiedelten Kernstädten und ihrem Umland geführt. Die Preisanstiege breiteten sich in dieser Zeit auch auf Regionen mit Verdichtungsansätzen aus und erreichten schließlich auch ländliche Räume. Mit dem Angriffskrieg der russischen Föderation im Februar 2022 auf die Ukraine flüchteten viele Menschen aus den Kriegsregionen und suchten Schutz und Wohnraum auch in Deutschland. Gleichzeitig verursachte diese Krise einen Preisschock für Öl, Gas und Strom. Die steigenden Verbraucherpreise lösten auch einen verstärkten Auftrieb bei den Baukosten aus. Die Europäische Zentralbank (EZB) reagierte, indem sie – in bisher einmaliger Geschwindigkeit und Höhe – den Leitzins zunächst bis September 2023 auf 4,5 Prozent erhöhte. Diese Zinswende führte auch zu einem Anstieg der Zinsen für Wohnungsbaukredite. Dadurch sank die Nachfrage nach Wohnungsinvestitionen – auch bei selbstnutzendem Wohneigentum. In der Folge kam es zur Preiswende auf dem Wohnimmobilienmarkt. Der Leitzins erreicht im September 2023 seinen Höhepunkt und ging infolge einer Stabilisierung der Inflation langsam wieder zurück auf einen Wert von 3,15 Prozent zum Ende des Berichtszeitraums. Damit scheint eine langsame Erholung des Wohneigentumsmarktes einzutreten. A.2.2.2 Mietwohnungsmarkt In Deutschland gab es 2022 insgesamt 43,1 Millionen Wohnungen. Davon sind 25 Millionen bzw. 58 Prozent Mietwohnungen (s. Abbildung 14).14 Die Marktanteile der einzelnen Anbietergruppen am Mietwohnungsbestand haben sich dabei nur geringfügig geändert. Der Mietwohnungsbestand in Deutschland ist im Unterschied zu den meisten anderen Ländern durch eine kleinteilige Eigentümerstruktur gekennzeichnet. 64,4 Prozent der Mietwohnungen (rund 16,1 Millionen Wohnungen) befinden sich im Eigentum von Privatpersonen oder Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), welche überwiegend auch Privatpersonen sind. Die restlichen 35,6 Prozent (rund 8,9 Millionen Wohnungen) befinden sich im Eigentum institutioneller Anbieter. Sie verteilen sich hauptsächlich auf privatwirtschaftliche Unternehmen mit 3,5 Millionen Wohnungen, auf öffentliche, vor allem kommunale Anbieter mit knapp 2,7 Millionen Wohneinheiten und auf Genossenschaften mit knapp 2,2 Millionen Wohnungen. 14 Die Angaben zur Eigentümerstruktur von Mietwohnungen wurden auf Basis der Gebäude- und Wohnungszählung im Rahmen des Zensus 2022 errechnet. Für leerstehende Wohnungen privater Eigentümer kann aus methodischen Gründen nicht eindeutig unterschieden werden, ob es sich um eine leerstehende zur Vermietung oder um eine für die Selbstnutzung vorgesehene Wohnung handelt. Für das Segment Institutionelle Anbieter besteht diese Unschärfe nicht. Die mit der GWZ 2022 ermittelten Bestandszahlen bilden die neue Grundlage für die laufende Fortschreibung der Gebäude und Wohnungen und sind mit den in früheren Berichten über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland dargestellten Berechnungen aus methodischen Gründen nicht vergleichbar. Abbildung 14: Anbieterstruktur auf dem deutschen Mietwohnungsmarkt 2022 Im Vergleich zu den Zahlen des Zensus 2011 ist der Wohnungsbestand insgesamt um 2,6 Millionen Wohnungen gewachsen – dabei handelt es sich mit knapp 2 Millionen Einheiten zum größten Teil um Mietwohnungen. Dies korrespondiert auch mit der Beobachtung, dass in den letzten Jahren insbesondere neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in den Ballungsräumen entstanden sind (Kap. 2.4), von denen offenbar ein großer Teil als Mietwohnungen zur Verfügung steht. Differenziert nach Art des Eigentümers ist die absolute Zahl der Mietwohnungen sowohl im Eigentum von Privatpersonen als auch institutioneller Anbieter gestiegen. Prozentual hat sich der Anteil der Mietwohnungen institutioneller Eigentümer am Mietwohnungsmarkt um 1,5 Prozent erhöht, während dieser Anteil bei den Privatpersonen etwas zurückging, obwohl wie beschrieben sich ihre Zahl an Mietobjekten absolut erhöht hat. Dabei ist insbesondere der Bestand an Wohnungen von privatwirtschaftlichen Anbietern (plus 632.000 Wohnungen) und kommunalen Anbietern (plus 385.000 Wohnungen) angestiegen. Bund/Land verzeichnen hingegen einen Rückgang um 113.000 Wohnungen. In Bezug auf die Anbieterstruktur bestehen regional große Unterschiede: Während die östlichen Bundesländer und die drei Stadtstaaten durch hohe Anteile kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungen geprägt sind, sind in den westlichen Bundesländern die höchsten Anteile an Mietwohnungen in der Hand von Privatpersonen und Wohneigentümergemeinschaften zu finden (siehe Abbildung 15). Abbildung 15: Der Mietwohnungsmarkt nach Eigentümerstruktur und Bundesland 2022 Privatpersonen als Anbieter von Mietwohnungen Privatvermieter von Wohnraum stellen mit einem Marktanteil von rund zwei Dritteln die bedeutendste Anbietergruppe auf dem deutschen Mietwohnungsmarkt dar. Insbesondere in Süd- und Südwestdeutschland bilden sie mit Marktanteilen von teilweise über 80 Prozent die mit Abstand größte Anbietergruppe. Deutlich geringer – aber bis auf Berlin noch bei über 40 Prozent – sind ihre Anteile in den ostdeutschen Bundesländern sowie in den Stadtstaaten. Trotz ihrer Bedeutung für den deutschen Mietwohnungsmarkt liegen nur wenig systematisch erfasste und detaillierte Informationen zu ihrem Anlage-, Bewirtschaftungs- und Investitionsverhalten vor. Erstmals 2011 und aktuell in den Jahren 2021 bzw. 2022 hat das BBSR im Rahmen von Forschungsprojekten repräsentative Befragungen von Privateigentümern zu ihren Mietwohnungsbeständen in Mehrfamilienhäusern durchgeführt.15 Insgesamt konnten aktuell Informationen von über 1.200 Privateigentümern gesammelt, hochgerechnet und ausgewertet werden. Den repräsentativen Befragungsdaten zufolge gibt es in Deutschland 2,3 Millionen untersuchungsrelevante Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 11,4 Millionen Mietwohnungen von Privateigentümern. Dabei sind knapp zwei Drittel der Gebäude ungeteilt und etwas mehr als ein Drittel nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unter 15 Publikation: BBSR (Hrsg.): Privateigentümer von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern. Bonn 2025. (https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/bbsr-online/2025/bbsr-online-029-2025.html;jse ssionid=2CB40698AEEA0D8F45FE1E84F6A9AA82.live11291). Die Befragungsergebnisse von 2011 wurden als BBSR-Online- Publikation unter https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/bbsr-online/2015/ON022015.html veröffentlicht. verschiedenen Privateigentümern aufgeteilt.16 Laut den Hochrechnungen befinden sich diese Wohnungen im Eigentum von 5,2 Millionen Privatpersonen, wobei die weit überwiegende Mehrheit ausschließlich Wohnungseigentum hat.17 Zu Privateigentümern lassen sich einige Tendenzaussagen treffen: Im Regelfall verfügen sie über eine kleine Anzahl an Wohnungseigentum, 60 Prozent der Privateigentümer vermieten nur eine einzige Wohnung. Entsprechend gering sind auch die Einkünfte aus der Vermietung und der Anteil, den diese am verfügbaren Einkommen ausmachen. Rund zwei Drittel kommen nach Abzug von Zinsaufwendungen auf monatliche Einnahmen von unter 1.500 Euro. Dabei gehören Privateigentümer vornehmlich den mittleren bis höheren Altersgruppen an und haben in der Mehrheit eigene Kinder. Für die nächsten Jahre und Jahrzehnte lassen sich daher relativ viele Eigentümerwechsel infolge von Erbschaften und Schenkungen erwarten. Dabei haben die Privateigentümer ihre Objekte in der Regel selbst auf investivem Wege erworben, Erbschaften und Schenkungen spielen hingegen insbesondere bei ungeteilten Gebäuden und dabei vor allem in Westdeutschland eine bedeutsame Rolle. Es existiert häufig eine hohe Verbundenheit zum Vermietungsobjekt, die in einer hohen Bestandsorientierung Ausdruck findet: Die Erwerbe liegen im Mittel mehr als 20 Jahre zurück und häufig befinden sich die untersuchten Objekte in nicht allzu großer Entfernung vom Wohnsitz des Eigentümers bzw. im Fall von Gebäudeeigentum lebt der Eigentümer sogar in jedem vierten Gebäude selbst. Die Bestände liegen dabei Großteils in Westdeutschland und außerhalb von Großstädten, meistens in Kommunen mit wachsenden Wohnungsmärkten und mittlerem Preisniveau. Die Mehrfamilienhäuser sind im Regelfall klein und gehören eher den mittleren bis älteren Baujahren an. So wurden lediglich 5 Prozent der Mehrfamilienhäuser nach 2004 errichtet. Hinsichtlich der Beheizung der vermieteten Wohnungen lässt sich feststellen, dass im Segment der Privateigentümer die angestrebte Umstellung auf regenerative Heizenergieträger überwiegend noch nicht vollzogen ist – es dominieren erdgasbetriebene Zentralheizungen. So sind Block- und Zentralheizungen mit einem Anteil von 70 Prozent als Heizungsart bei den Privatvermietern führend, während sich bei den eingesetzten Heizenergieträgern (ohne Fernheizung) ein noch deutlicheres Bild abzeichnet: In 76 Prozent der untersuchten Gebäude wird mit Erdgas geheizt, lediglich ca. 5 Prozent verwenden regenerative Heizenergieträger wie Holz, sonstige Biomasse, Biogas sowie Erd- oder andere Umweltwärme. Mit 91 Prozent wird die überwiegende Mehrheit der in privater Hand befindlichen Mehrfamilienhausmietwohnungen marktüblich vermietet. Weitere Arten der Vermietung wie Sozialwohnungen, die unentgeltliche Überlassung oder die Kurzzeitvermietung sowie der Leerstand spielen lediglich eine untergeordnete Rolle. So liegt die Leerstandsquote von privat vermieteten Mietwohnungen in ungeteilten Untersuchungsgebäuden bei 2,5 Prozent und in geteilten Gebäuden sogar nur bei 0,7 Prozent. Die Mietersuche durch die Eigentümer findet meist aktiv statt. Es werden häufig eigene Vermietungsanzeigen auf Online-Vermietungsplattformen geschaltet, für die Auswahl ist dieser Vertriebsweg jedoch nur bei 37 Prozent der Vermietungen ausschlaggebend. Das Vermietungsgeschehen erfolgt demnach hauptsächlich abseits der Online- Vermietungsplattformen. Als weitere, potentiell auch gleichzeitig genutzte Vertriebswege werden eigene Vermietungsanzeigen in einer Zeitung/einem Anzeigenblatt, beauftragte Makler oder sonstige Wege genutzt. 16 Bei ungeteilten Gebäuden handelt es sich um Eigentum, der sich auf das gesamte Gebäude und damit auf alle darin liegenden Wohnungen erstreckt. Bei geteilten Gebäuden erstreckt sich das Eigentum als Sondereigentum auf eine im Gebäude liegende Eigentumswohnung und das Gebäude ist in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt. 17 Zu beachten ist, dass einzelne Wohnungen auch mehreren Personen gemeinsam gehören können. Abbildung 16: Durchschnittliche Nettomiete in Euro pro Quadratmeter von marktüblich vermieteten Wohnungen in Abhängigkeit vom Vertragsbeginn Quelle: Eigene Berechnungen zur Befragung der Privateigentümer von Mietwohnungen 2022. IWU. Das zum Untersuchungszeitpunkt erhobene Mietniveau der Wohnungen liegt bei 7,98 Euro/m² (siehe Abbildung 16). Dabei lässt sich das zu erwartende Muster bestätigen, dass das Mietniveau bei Wohnungen in wachsenden Kommunen höher als bei Kommunen mit neutraler Wachstumstendenz oder insbesondere in schrumpfenden Kommunen ausfällt. Auch der Vertragsbeginn hat einen entscheidenden Einfluss auf die Miethöhe: Während Wohnungen von Privateigentümern, die ab 2017 vermietet wurden, im Durchschnitt für 8,75 bzw. 8,77 Euro/m² vermietet werden, fällt die Miethöhe mit 6,45 Euro/m² bei älteren Verträgen, die vor 2009 abgeschlossen wurden, deutlich ab. Zur Festlegung der Miete können dabei verschiedene Informationsgrundlagen herangezogen werden, insbesondere aber Mietspiegel, selbst wenn diese für Erstvermietungen nicht als bindend anzusehen sind. Bei der Festlegung der Miethöhen bei Wiedervermietungen kann neben den Mietspiegeln auch die Orientierung an der Miete des vorherigen Mietverhältnisses eine Rolle spielen. Privateigentümer erhöhen im Schnitt relativ selten die Miete, insbesondere in bestehenden Mietverhältnissen. Es zeigt sich, dass nur bei einem Viertel aller Mietverhältnisse die Miete nachträglich erhöht wurde. Dabei nehmen die Anteile der Mietverhältnisse mit Mieterhöhung mit zunehmendem Alter des Mietvertrags naturgemäß zu, aber auch noch bei älteren Verträgen, die vor 2009 abgeschlossen wurden, wurde in 36 Prozent der Fälle die Miete nicht erhöht. Als Rechtsgrundlage für Mieterhöhungen wählen Privateigentümer mit 42 Prozent häufig den Weg der einvernehmlichen Mieterhöhung nach § 557 BGB, der bei anderen Anbietergruppen auf dem Mietwohnungsmarkt keine Rolle spielt (siehe Tabelle 3). Die detaillierte Analyse der konkreten Anlässe für die Mieterhöhung verdeutlich allerdings, dass häufig auch bei Modernisierungsmaßnahmen Mieterhöhungen nach § 557 BGB und nicht über eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB vereinbart werden. Tabelle 3: Marktüblich vermietete Wohnungen ohne spezifische Regelung zur zukünftigen Mieterhöhung im Mietvertrag, bei denen die Nettomiete erhöht wurde, nach der Begründung der Mieterhöhung Gebäudeeigentum Wohnungseigentum insgesamt einvernehmlich mit dem Mieter festgelegt (§557 BGB) 40 % 44 % 42 % mit der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete begründet (§ 558 BGB) 49 % 53 % 50 % Mit der Umlage von Modernisierungskosten begründet (§559 BGB) 11 % 3 % 8 % insgesamt 100 % 100 % 100 % Quelle: Eigene Berechnungen zur Befragung der Privateigentümer von Mietwohnungen 2022. IWU. Privatwirtschaftliche Anbieter von Mietwohnungen Neben den Privateigentümern von Mietwohnungen existieren verschiedene institutionelle Anbietergruppen, die Wohnungen zur Miete anbieten. Diese privatwirtschaftlichen Unternehmen stellen hierbei mit insgesamt 3,5 Millionen Wohnungen die bedeutendste professionelle Anbietergruppe dar. Ihre Bestände konzentrieren sich insbesondere auf Groß- und Mittelstädte, häufig in angespannten Wohnungsmarktlagen. So ist es nicht verwunderlich, dass ihre Anteile am Mietwohnungsmarkt in den Stadtstaaten sowie in einigen weiteren Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein am höchsten sind. In den letzten Jahren standen die privaten Wohnungsunternehmen daher vermehrt im Zentrum der öffentlichen Diskussion und sind Gegenstand eines aktuellen BBSR-Forschungsprojektes. Die privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen wurden Ende 2022 zu ihren Mietwohnungsbeständen und Geschäftstätigkeiten befragt. Es wurden Information zu über 900.000 Wohnungen zusammengetragen, was unter anderem auf die starke Konzentration des Mietwohnungsbestandes auf wenige größere Wohnungsunternehmen zurückzuführen ist. Einige Unternehmen sind durch aktive Wachstumsstrategien in den letzten 15 Jahren stark gewachsen. Häufig handelt es sich dabei um börsengelistete Wohnungsunternehmen, die aus ehemals öffentlichen und industrieverbundenen Wohnungsunternehmen bzw. -beständen hervorgegangen sind und durch Zusammenschlüsse und Übernahmen weiter wachsen. So gehören einige privatwirtschaftliche Gesellschaften mittlerweile zu den größten Wohnungsunternehmen in Deutschland, unter anderem auch die Vonovia SE, die mit Abstand größte Wohnungsanbieterin Deutschlands. Die Befragungsergebnisse des BBSR-Projekts verdeutlichen, dass die Wohnungsunternehmen sehr heterogen sind. Das betrifft nicht nur den Umfang der gehaltenen Wohnungsbestände, sondern auch deren Bewirtschaftung und Entwicklung. Pauschale Aussagen zu privatwirtschaftlichen Wohnungsgesellschaften greifen daher in der Regel zu kurz, da sich die Unternehmen sowohl hinsichtlich der Unternehmensform als auch bei der Geschäftsstrategie deutlich voneinander unterscheiden. Das Spektrum der gehaltenen Bestände reicht dabei von etwas mehr als einem Dutzend bis hin zu mehreren hunderttausend Wohnungen. Mit den verschiedenen Unternehmensgrößen gehen auch Unterschiede in der Gesellschafterform einher: Während kleinere Unternehmen mehrheitlich als GmbH oder GmbH & Co. KG firmieren, wählen größere Unternehmen der Tendenz nach häufig die Form von Aktiengesellschaften. Diese Unternehmen nutzen in der Folge die Finanzierungsmöglichkeiten am Kapitalmarkt für ihre Geschäftstätigkeiten. Zudem steigt auch mit zunehmender Unternehmensgröße die Zahl der Geschäftsfelder, wobei das Kerngeschäft der Wohnungsunternehmen – die Verwaltung und Bewirtschaftung der eigenen Bestände – fast immer in der Hand der befragten Unternehmen verbleibt, selbst bei einem kleineren Bestandsumfang. Auch in Bezug auf die Wohnungsbestände lassen sich einige gemeinsame Strukturmerkmale erkennen. Beim Baualter überwiegen Immobilien aus den Baujahren nach Ende des Zweiten Weltkriegs bis zur Wiedervereinigung, während jüngere Bestände mit Baujahr nach der Wiedervereinigung ein geringes Gewicht einnehmen. Im Hinblick auf den energetischen Zustand decken die erfassten Bestände alle Energieeffizienzklassen ab, bewegen sich jedoch mehrheitlich im mittleren Bereich und fügen sich damit mehr oder weniger in die Gesamtstruktur des deutschen Wohnungsbestandes ein. Daraus lässt sich ablesen, dass die erfassten Bestände der befragten Unternehmen zumindest teilweise energetisch saniert wurden, auch wenn noch große Anstrengungen hin zu einem klimaneutralen Gebäudebestand notwendig sind. Was die Neubautätigkeit angeht, fokussierten sich die teilnehmenden Unternehmen im Betrachtungszeitraum von 2019 bis 2021 überwiegend auf den Bau von Wohnungen im freifinanzierten Segment. Dabei konnten Unterschiede zwischen den selbst errichteten und als Neubau erworbenen Wohneinheiten festgestellt werden: Während die eigenen Neubautätigkeiten vornehmlich im freifinanzierten Bereich stattfanden, war das Verhältnis zwischen freifinanzierten und gebundenen Wohnungen bei den als Neubau gekauften Wohnungen annähernd ausgeglichen. Die Hälfte des Volumens aller Neubauinvestitionen wurde durch Eigenmittel gestemmt, etwas weniger als 40 Prozent stammen aus Fremdkapital zu Marktzinsen. Öffentliche Förderkredite spielen mit 13 Prozent eine gewisse Rolle, Zuschüsse aus öffentlichen Förderprogrammen sind für den betrachteten Zeitraum hingegen zu vernachlässigen. Dabei lässt sich erkennen, dass Förderprogramme als Finanzierungsquelle insbesondere für große Unternehmen in Anspruch genommen werden, während sie für die anderen Unternehmensgrößenklassen eine geringere Rolle bei der Finanzierung ihrer Neubauaktivitäten spielen. Abbildung 17: Genutzte Vertriebswege für das Anbieten von Mietwohnungen Quelle: Unternehmensdatensatz der Befragung der privatwirtschaftlichen Unternehmen. IWU 2022. Mehrfachnennungen möglich. Die Angaben der Unternehmen wurden nach dem Wohnungsbestand gewichtet. Ein weiterer Schwerpunkt der Befragung lag auf dem Vermietungsprozess sowie der Mietengestaltung. Die zu vermietenden Wohnungen werden von den befragten privatwirtschaftlichen Unternehmen auf verschiedenen Vertriebswegen angeboten, die entsprechenden Strategien der Unternehmen unterscheiden sich zum Teil deutlich. Bei über der Hälfte der Vermietungsvorgänge sind Online-Plattformen sowie eigene Vermietungsplattformen relevant. Darüber hinaus spielen bei rund einem Drittel aller Vermietungen interne Wartelisten eine große Rolle (siehe Abbildung 17). Bezüglich der Mietniveaus wurden größtenteils erwartbare Muster im Rahmen der Befragung ermittelt. Das mittlere Niveau der Nettokaltmieten im freifinanzierten Gesamtbestand liegt bei 7,12 Euro/m², während wiedervermietete Wohnungen im Durchschnitt für 8,59 Euro/m² nettokalt vermietet werden (siehe Abbildung 18). Hinsichtlich der Mieterhöhungen im freifinanzierten Segment ist festzustellen, dass bei mehr als der Hälfte aller Wohnungen im Betrachtungszeitraum zwischen 2019 und 2021 die Miete erhöht wurde. Dabei dominieren Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB deutlich vor Modernisierungsumlagen nach § 559 BGB. Es lässt sich auf Grundlage der Auswertung des stichprobenbasierten Wohnungsdatensatzes zudem erkennen, dass der Anteil der Wohnungen mit Mieterhöhungen mit steigender Vertragsdauer deutlich zunimmt. Im Jahr 2016 ist ein besonderer Zuwachs zu verzeichnen, was vermuten lässt, dass mit der Etablierung der sogenannten Mietpreisbremse ein stärkerer Anreiz zur Anpassung der Miete in laufenden Verträgen einhergegangen ist. Zudem zeigt sich, dass die Häufigkeit von Mieterhöhungen eher unabhängig von der lokalen Marktlage ist. 0% 34% 1% 0% 59% 57% 1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Sonstiges Eigene Interessensliste / Warteliste des Unternehmens Öffentliche Ämter (z.B. kommunales Wohnungsamt) Vermietungsanzeige in einer Zeitung / Anzeigenblatt (und / oder deren Online-Versionen) Vermietungsanzeige in einer von Dritten betriebenen Online- Vermietungsplattform (z.B. Immobilien Scout, Immowelt) Eigene Homepage / Vermietungsplattform bzw. eigenes Vermietungsbüro Beauftragte Makler Datenbasis: Unt rnehmensdatensatz. Mehrfachnennungen möglich. Die A gab der nternehmen wurde ach dem Woh ungsbestand g wichtet. Abbildung 18: Mittlere Nettokaltmiete bei Neuvermietungen im freifinanzierten Bestand Quelle: Unternehmensdatensatz der Befragung der privatwirtschaftlichen Unternehmen. IWU 2022. Arithmetische Mittelwerte. Die Angaben der Unternehmen wurden nach dem Wohnungsbestand gewichtet. Über alle Unternehmensgrößen hinweg gaben die befragten Unternehmen an, in den Bestand zu investieren, um die Gebäudesubstanz zu erhalten und die Vermietbarkeit zu verbessern. Innerhalb der letzten drei Jahre haben die befragten Unternehmen an etwa jeder fünften Wohnung allgemeine Maßnahmen zur Instandhaltung oder -setzung und Modernisierung vorgenommen, während an 12 Prozent der erfassten Wohneinheiten (Einzel-)Maßnahmen zur energetischen Modernisierung vorgenommen wurden. In rund 8 Prozent der Wohnungen wurden zwischen 2019 und 2021 Maßnahmen zur Barrierereduzierung ergriffen. Dabei wurden für allgemeine und energetische Maßnahmen von den befragten Unternehmen ca. 19.000 Euro pro Wohneinheit investiert. Kommunale Anbieter von Mietwohnungen In Deutschland befinden sich 2,68 Millionen Wohnungen bzw. 10,7 Prozent des Gesamtmietwohnungsbestands in kommunaler Hand (vgl. Kapitel A.2.2.2 und Abbildung 14). Ihr Anteil variiert regional stark: Hohe Anteile kommunaler Wohnungen finden sich in den Stadtstaaten (Hamburg 19 Prozent, Bremen 22 Prozent, Berlin 22 Prozent) sowie in den östlichen Bundesländern mit besonders hohen Anteilen in Mecklenburg-Vorpommern (30 Prozent) und Brandenburg (27 Prozent). Die niedrigsten Anteile kommunaler Wohnungen weisen hingegen die westlichen Bundesländer auf. Mit 3 Prozent ist ihr Anteil in Schleswig-Holstein am niedrigsten (s. Abbildung 15). Größere Städte haben einen größeren Marktanteil an kommunalen Wohnungen als kleine Städte und Gemeinden. Zu der Anbietergruppe der Kommunen und kommunalen Wohnungsunternehmen und ihren Wohnungsbeständen erhebt das BBSR regelmäßig Informationen. Nach bundesweiten Kommunalbefragungen in den Jahren 2009, 2012, 2015 und 2018 hat das BBSR im Herbst 2022 die aktuellste Befragung durchgeführt18. Dank der hohen Rücklaufquoten wird im Rahmen der Befragungen jeweils ein Großteil des kommunalen Wohnungsbestandes erfasst. 2022 waren es 63 Prozent des gesamten kommunalen Wohnungsbestandes in Deutschland. In den Befragungen werden jeweils Schwerpunkte zu aktuellen wohnungspolitischen Themen gesetzt. Aktuell steht vor allem die Mietengestaltung im Fokus. 18 Publikation: BBSR (Hrsg.): Kommunale Wohnungsbestände in Deutschland. Bonn 2025. (https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/vero- effentlichungen/sonderveroeffentlichungen/2025/kommunalbefragung-2022.html) Abbildung 19: Anteil Wohnungen mit Mietpreis- und/oder Belegungsbindung am kommunalen Wohnungsbestand – zeitlicher Vergleich 2012 bis 2022 Der Wohnungsbestand der Städte, Gemeinden und Landkreise weist einen recht hohen Anteil an Mietpreisbindungen und/oder Belegungsrechten auf (vgl. Abbildung 19). 21,4 Prozent der mit der Befragung 2022 erfassten kommunalen Wohnungen sind gebunden. Davon wurden 70 Prozent auf rechtlicher Grundlage gefördert, 30 Prozent sind freifinanzierte Wohnungen mit vertraglich vereinbarten Bindungen. Der Anteil der kommunalen Wohnungen mit Mietpreis- und/oder Belegungsbindungen sinkt allerdings seit längerem. Im zeitlichen Vergleich der Kommunalbefragungen lag der Anteil der Wohnungen mit Mietpreis- und/oder Belegungsbindungen am kommunalen Wohnungsbestand im Jahr 2012 bei 26,0 Prozent. Seitdem sank der Anteil der gebundenen kommunalen Wohnungen kontinuierlich auf 21,4 Prozent im Jahr 2022. Dieser Rückgang ist insbesondere auf den sinkenden Anteil öffentlich geförderter Wohnungen zurückzuführen. Abbildung 20: Mietniveau für freien und gebundenen kommunalen Wohnungsbestand 2012 bis 2022 Kommunale Wohnungen entfalten auch über die mietpreisgebundenen Wohnungen hinaus häufig eine mietpreisdämpfende Wirkung. Die kommunalen Wohnungsanbieter verlangen Ende 2021 sowohl für freien als auch für gebundenen Wohnraum im Median 5,50 Euro/m² Nettokaltmiete. Der arithmetische Mittelwert liegt bei freien Wohnungen bei 6,10 Euro/m² und bei gebundenen Wohnungen bei 5,96 Euro/m² (vgl. Abbildung 20). Damit liegt die Miete für den kommunalen Wohnraum deutlich unter dem im Zensus 2022 gemessenen Mittelwert für den Mietwohnungsbestand insgesamt von 7,28 Euro/m². Die Preisspanne zwischen dem 5 Prozent-Minimal- und dem 95 Prozent-Maximalwert fällt für freien Wohnraum der kommunalen Mieten deutlich größer aus als für gebundenen, wobei insbesondere der Maximalwert deutlich nach oben abweicht. Das Mietpreisniveau freier und gebundener Wohnungen ist auch in den vorangegangenen BBSR- Kommunalbefragungen erhoben worden, so dass die Entwicklung der letzten zehn Jahre analysiert werden kann. Insgesamt ist in diesem Zeitraum ein deutlicher Anstieg der Mietpreise zu beobachten. Dies gilt für alle Perzentile der Nettokaltmieten sowohl für freie als auch gebundene Wohnungen. Dabei ist der Mietpreisanstieg beim freien Wohnraum stärker ausgeprägt als beim gebundenen. Der Median des freien Wohnraums ist in diesem Zeitraum um 1,05 Euro/m² gestiegen, beim gebundenen Wohnraum stieg der Median um 90 Cent/m². Viele Städte, Gemeinden und Landkreise messen ihren Wohnungsbeständen vor allem für die Versorgung unterschiedlicher Bevölkerungsgruppen mit preiswertem Wohnraum eine immer größere Bedeutung bei. Auch für andere Aufgaben wie die energetische Erneuerung des Wohnungsbestandes zur Umsetzung kommunaler Klimaziele oder die Entwicklung attraktiver Stadtquartiere kommt den kommunalen Wohnungsbeständen eine große Bedeutung zu. Die geringste Bedeutung wird kommunalen Wohnungen laut BBSR-Kommunalbefragung in Bezug auf den Beitrag zum bzw. Entlastung des kommunalen Haushaltes beigemessen. Typisch für Wohnungsmarktakteure, die ihre Wohnungen langfristig im Eigentum behalten, sind Bestandsinvestitionen. Zwei Drittel der kommunalen Wohnungsanbieter haben im abgefragten Zeitraum 2019 bis 2021 in ihre Wohnungsbestände investiert. Hierbei zeigen sich deutliche Unterschiede je nach Art des Eigentums. Während nur 37 Prozent der Kommunen in ihre Wohnungen im unmittelbaren Eigentum investiert haben, sind es hingegen 83 Prozent der kommunalen Wohnungsunternehmen. Im betrachteten Zeitraum haben 19 Prozent der kommunalen Wohnungen von investiven Maßnahmen profitiert. Davon waren 71 Prozent Bestandsinvestitionen, d. h. Maßnahmen allgemeiner Art wie beispielsweise Erneuerung von Treppenhäusern, Bädern, Küchen oder allgemeine Innenausbauten. 22 Prozent waren Maßnahmen zur energetischen Sanierung. Hierunter werden alle Maßnahmen mit energetischer Komponente zusammengefasst, also z. B. umfassende Wärmedämmungen, Fenstererneuerungen, aber auch kleinere Einzelmaßnahmen wie die technische Gebäudeausrüstung und Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien zusammengefasst. Den geringsten Anteil (8 Prozent) machten Maßnahmen zur Barrierereduzierung aus, also Investitionen zur Verbesserung der Zugänglichkeit außerhalb und innerhalb der Gebäude. Abbildung 21: Neubau kommunaler Mietwohnungen (selbst errichtet und erworben) 2019 bis 2021 differenziert nach Wachsen und Schrumpfen der Städte und Gemeinden Entsprechend der hohen Bedeutung kommunaler Wohnungen weiten zahlreiche Städte und Gemeinden ihren Wohnungsbestand seit einigen Jahren wieder aus. Dabei gibt es viele Wege, den kommunalen Wohnungsbestand zu vergrößern, z. B. durch Nachverdichtung im eigenen Bestand, Ankauf von Bestandsobjekten und -wohnungen, Kauf fertig entwickelter Neubauprojekte oder auch Neubau von Wohnungen in Eigenregie. Die weitaus größte Bedeutung kommt dem Neubau kommunaler Wohnungen zu. 40 Prozent der kommunalen Wohnungsanbieter haben laut BBSR-Kommunalbefragung 2022 im Dreijahreszeitraum von Anfang 2019 bis Ende 2021 Neubau betrieben. Auch hier sind Wohnungsunternehmen deutlich aktiver als Kommunen (60 Prozent gegenüber 15 Prozent). Insgesamt haben 177 kommunale Wohnungsanbieter angegeben, ihren Wohnungsbestand im betrachteten Dreijahreszeitraum in 770 Projekten um 36.856 Wohnungen erweitert zu haben. Dabei dominieren bei weitem selbst durchgeführte Neubauprojekte, während der Erwerb von Projektentwicklungen eine eher untergeordnete Rolle spielt. Von den insgesamt angegebenen Neubauwohnungen wurden 91 Prozent in Eigenregie gebaut und 9 Prozent als Projektentwicklungen gekauft. Fast alle Neubauvorhaben gehen auf das Konto der kommunalen Wohnungsunternehmen. Die Analyse je nach Entwicklungsrichtung der Städte und Gemeinden zeigt deutlich, dass sich der Neubau kommunaler Mietwohnungen insbesondere auf wachsende Situationen konzentriert. 81 Prozent der Neubauprojekte und 93 Prozent der neu errichteten Wohnungen finden sich in wachsenden und überdurchschnittlich wachsenden Regionen, und zwar in West- und Ostdeutschland gleichermaßen. Damit findet der Neubau insbesondere dort statt, wo bezahlbare Mietwohnungen am dringendsten benötigt werden. Die kommunalen Neubauwohnungen aus dem Zeitraum von Anfang 2019 bis Ende 2021 sind im bundesweiten Durchschnitt überwiegend mietpreis- und/oder belegungsgebunden (57 Prozent). Dieser hohe Anteil gebundener Wohnungen verdeutlicht den hohen Stellenwert des kommunalen Wohnraums für die Versorgungsfunktion. Im zeitlichen Vergleich mit der Vorgängerbefragung 2018 ist der Anteil gebundener Neubauwohnungen laut der aktuellen Erhebung um 7 Prozentpunkte höher. Maßgeblicher Beweggrund für kommunalen Wohnungsneubau ist, zur Wohnraumversorgung auf dem lokalen Markt beizutragen. Darüber hinaus waren günstige Nachfragesituationen und Finanzierungskonditionen maßgebliche Gründe für Neubau. Als hemmender Faktor mit der größten Bedeutung wurden zu hohe Baukosten genannt. Kommunale Wohnungsunternehmen sind für die Kommunen der „natürliche“ Ansprechpartner rund um das Thema Wohnen. Unabhängig davon, wie leistungsfähig ein kommunales Wohnungsunternehmen aufgestellt ist, kann den Herausforderungen auf dem lokalen Wohnungsmarkt aber nur dann effektiv entgegengewirkt werden, wenn möglichst viele Akteure an einem Strang ziehen. Dazu gehören neben der Kommune und ihrem kommunalen Wohnungsunternehmen auch weitere Akteure wie Privatvermieter, privatwirtschaftliche Unternehmen und Genossenschaften, die zusammen in der Regel für den größeren Teil des Marktes stehen. Viele kommunale Konzepte und Strategien für den Wohnungsmarkt setzen daher auf den Beitrag mehrerer Marktakteure. Wohnungsgenossenschaften Seit deutlich mehr als 100 Jahren prägen Wohnungsgenossenschaften die Wohnungsmärkte in Deutschland. Sie leisten mit rund 2,18 Millionen Wohnungen (8,7 Prozent des Mietwohnungsbestandes) einen wichtigen Beitrag zur Sicherung und Schaffung bezahlbaren Wohnraums sowie zur Bildung stabiler Nachbarschaften. Genossenschaften sind regional unterschiedlich stark vertreten. Besonders hohe Anteile genossenschaftlicher Wohnungen am Mietwohnungsmarkt (zwischen 17 und 20 Prozent) finden sich in den östlichen Bundesländern sowie in Hamburg. In Berlin und Schleswig-Holstein liegt ihr Anteil an den Mietwohnungen jeweils bei 12 Prozent. In den übrigen westlichen Bundesländern sind mit maximal 6 Prozent deutlich geringere Anteile der Mietwohnungen in der Hand von Genossenschaften, im Saarland nur 0,8 Prozent. Aufgrund der Präsenz der Genossenschaften in großstädtischen Wohnungsmärkten handelt es sich bei den ca. 94.000 Wohngebäuden der Genossenschaften in den überwiegenden Fällen um Mehrfamilienhäuser (gut 94 Prozent der genossenschaftlichen Wohnungen). Rund ein Viertel der Genossenschaftswohnungen sind in Wohngebäuden mit 3 bis 6 Wohnungen, fast die Hälfte in Wohngebäuden mit 7 bis 12 Wohnungen und etwa 22 Prozent in Wohngebäuden mit mehr als 13 Wohnungen (Quelle: Gebäude- und Wohnungszählung 2022). Neubau, Verdichtung, Energiesparmaßnahmen, altersgerechtes Wohnen und soziale Dienstleistungen für Mitglieder sind Themen, mit denen sich Wohnungsgenossenschaften auseinandersetzen und für die sie zielgenaue Handlungsstrategien entwickeln. Die Bundesregierung sieht in den Wohnungsgenossenschaften einen starken Partner, der gerade in angespannten Wohnungsmärkten einen Beitrag zu bezahlbarem, sicherem und krisenfestem Wohnraum leisten kann. A.2.3 Wohnkosten A.2.3.1 Wohnkostenbelastung Die Ausgaben für Wohnen, Energie und Wohnungsinstandhaltung sind der größte Ausgabenblock der privaten Haushalte. Im Schnitt verwendeten die Haushalte im Jahr 2022 12.300 Euro für Wohnen bzw. 36 Prozent ihrer privaten Konsumausgaben.19 Die Wohnkostenbelastungsquote ergibt sich aus dem Verhältnis der Ausgaben für Wohnkosten zum Haushaltsnettoeinkommen und wird hier auf Basis des Anteils der das Wohnen betreffenden Kosten20 , abzüglich Sozialleistungen beim Wohnen (Wohngeld, Kosten der Unterkunft (KdU)), am verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen dargestellt. Sie bezieht sich auf alle Haushalte, das heißt Mieterinnen und Mieter und selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer. Detaillierte Angaben zu Niveau und Entwicklung der Mieten sind im Mietenbericht (Teil B) zu finden. Nach Daten der Statistik der Europäischen Union über Einkommen und Lebensbedingungen (EU-SILC) ist die Wohnkostenbelastung insgesamt im Zeitraum 2021 bis 2024 gestiegen. Der Median der Wohnkostenbelastungsquote21 lag im Berichtsjahr 2024 bei knapp 19 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens und ist damit seit 2021 um 0,7 Prozentpunkte gestiegen. Von 2023 auf 2024 ist in den EU-SILC Daten, deren Einkommensreferenzjahr jeweils ein Jahr vorher liegt, der Median der Wohnkostenbelastungsquote um 0,9 Prozentpunkte gefallen. In diesen Zeitraum ist die Wohngeld-Plus-Reform in Kraft getreten, die die Reichweite und Höhe des Wohngeldes deutlich ausgedehnt hat, und seit Januar 2023 zunehmend seine Wirkung entfaltet. 19 Laufende Wirtschaftsrechnungen 2022. 20 Wohnkosten einschließlich Wasser- und Abwasser, Energie- und Heizkosten, laufende Kosten für Instandhaltung der Wohnung, Versicherungsbeiträge, Grundsteuer, etc. (jeweils sofern für Mieterinnen und Mieter relevant), Hypothekenzinsen (bei selbstnutzenden Eigentümerinnen und Eigentümern). 21 EU-SILC 2023, Eurostat Datenbank (Indikator ilc_lvho08a). Mit mehr als 20 Prozent hatten dabei insbesondere Haushalte, die 65 Jahre und älter waren die höchste Belastung im Vergleich zu jüngeren Haushalten. Zudem ist in dieser Altersklasse mit 1,8 Prozentpunkten der höchste Anstieg der Belastungsquote für Wohnkosten seit dem Jahr 2021 festzustellen. Dagegen lag die Wohnkostenbelastungsquote bei Haushalten im Alter zwischen 18 und 64 Jahren im Jahr 2024 bei knapp unter 19 Prozent und verzeichnete seit dem Jahr 2021 einen Anstieg von 0,7 Prozentpunkten.22 Der Median der Verteilung der Belastung durch Wohnkosten nach Verstädterungsgrad23 weist mit höherem Verstädterungsgrad auch eine entsprechend höhere Wohnkostenbelastungsquote auf. Während im Jahr 2024 in den ländlichen Gebieten die Wohnkostenbelastungsquote bei knapp unter 17 Prozent lag, betrug der Median in den Städten etwa 20 Prozent. In allen Regionstypen haben sich seit dem Jahr 2021 diese Quoten erhöht, wobei der Anstieg in den Städten mit 0,7 Prozentpunkten am höchsten ausfiel. Von einer Überbelastung durch Wohnkosten wird nach EU-Definition ab einer Wohnkostenbelastung von 40 Prozent ausgegangen. Der Anteil der Personen in Haushalten, die mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für Wohnkosten ausgeben, lag im Berichtsjahr 2024 bei 12 Prozent (EU-SILC). Damit ist die sogenannte Quote der Überlastung gegenüber den letzten Jahren leicht gestiegen. Im Jahr 2021 hatte die Quote noch bei rund 11 Prozent gelegen. Erhebliche Unterschiede bestehen zwischen verschiedenen Einkommensgruppen: Bei knapp unter 38 Prozent der Haushalte mit Einkommen unter 60 Prozent des medianen Äquivalenzeinkommens lag im Jahr 2024 eine Wohnkostenüberlastung vor. Bei Haushalten mit Einkommen über 60 Prozent des medianen Äquivalenzeinkommens betrug die Quote etwa 7 Prozent.24 Im Berichtsmonat Dezember 2023 entlastete die öffentliche Hand mit Wohngeld und Berücksichtigung der Aufwendungen für Unterkunft und Heizung über die Mindestsicherungssysteme rund 4,7 Millionen Haushalte bei den Wohnkosten. Somit erhielten 3,63 Millionen Haushalte Leistungen für Unterkunft und Heizung (hiervon 2,69 Millionen Bedarfsgemeinschaften nach dem SGB II und 0,95 Millionen Haushalte nach dem SGB XII außerhalb von Einrichtungen) und 1,03 Millionen Haushalte Wohngeld (außerhalb von Einrichtungen). Damit profitierten 11 Prozent aller privaten Haushalte von einer vollständigen oder teilweisen Entlastung bei den Wohnkosten. Die Ausgaben der öffentlichen Hand für Wohngeld und Bedarfe für Unterkunft und Heizung in den Mindestsicherungssystemen betrugen 2023 insgesamt 24,0 Milliarden Euro.25. Anhand der Mietbelastung vor und nach Wohngeld und Kinderzuschlag wird deutlich, dass die beiden Leistungen einen wirksamen Beitrag leisten, damit Überlastungen der Haushalte bei den Wohnkosten vermieden werden. Die Mietkostenbelastung der Hauptmieterhaushalte in reinen Wohngeldhaushalten mit Mietzuschuss, bezogen auf die für das Wohngeld maßgebliche Bruttokaltmiete, lag vor Berücksichtigung von Wohngeld 2023 bei rund 35 Prozent. Mit Wohngeld reduzierte sich die Belastung um rund 7 Prozentpunkte auf rund 28 Prozent des Einkommens.26 A.2.3.2 Niveau und Entwicklung der Mieten Die durchschnittliche Nettokaltmiete in bestehenden Mietverträgen belief sich nach Ergebnissen des Zensus 2022 zum Erhebungsstichtag 15. Mai 2022 bundesweit auf 7,28 Euro/m² und Monat. Die Bandbreite der Bestandsmieten ist in den Teilräumen Deutschlands groß. In vielen ländlichen Kreisen Ostdeutschlands sowie in strukturschwachen peripher gelegenen ländlichen Kreisen Westdeutschlands lagen die durchschnittlichen Nettokaltmieten in bestehenden Mietverhältnissen 2022 unter 5,50 Euro/m² (vgl. auch Kapitel B.1.2.1). Die höchsten durchschnittlichen Bestandsmieten mit über 8,50 Euro/m² zeigen sich in den größten Städten (außer Berlin) und deren Umland sowie ein einigen kleineren Großstädten. Die Verteilung der Miethöhen innerhalb der Kreise ist ebenfalls breit gefächert. Unter entspannten Marktbedingungen sind die Anteile der Mietwohnungen mit einer Nettokaltmiete von mindestens 8 Euro/m² sehr gering. Die höchsten Anteile von über 50 Prozent zeigen sich auf angespannten städtischen Märkten und teilweise in deren Umland. Die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen sind in den letzten Jahren im Gegensatz zu Erst- und Wiedervermietungsmieten im Internet inserierter Wohnungen nur moderat gestiegen. Die jährlichen Steigerungsraten des Mietenindex des Statistischen Bundesamts, die vor allem Bestandsmieten darstellen, lagen im Zeitraum 2020 bis 2023 zwischen 1,4 Prozent und 2,1 Prozent. Im Jahr 2024 erfolgte ein Anstieg um 2,2 Prozent. Seit dem Jahr 2022 22 EU-SILC 2023, Eurostat Datenbank (Indikator ilc_lvho08a). 23 EU-SILC 2023, Eurostat Datenbank (Indikator ilc_lvho08b). 24 EU-SILC 2023, Eurostat Datenbank (Indikator ilc_lvho07a). 25 Enthalten sind nur Ausgaben für Allgemeines Wohngeld, ohne Mittel des Bundes für den Heizkostenzuschuss I und II für Wohngeldbeziehende im Jahr 2023 in Höhe von 411 Millionen Euro. 26 Amtliche Wohngeldstatistik 2023, Berechnungen BBSR (methodisch nicht direkt vergleichbar mit EU-SILC-Zahlen). ist bei den Bestandsmieten eine höhere Dynamik zu erkennen. Die Verbraucherpreise sind seit Ende des Jahres 2021 zunächst sehr stark, seit Beginn des Jahres 2023 moderater gestiegen. (siehe Abbildung 22). Abbildung 22: Entwicklung der Bestandsmieten und der Verbraucherpreise 2020 bis 2024 Die Bestandsmieten reagieren mit Zeitverzögerung und meist schwächer auf Veränderungen der Wohnungsmarktsituationen, da ein Teil der vereinbarten Wohnungsmieten über Jahre unverändert bleibt. Anpassungen erfolgen häufig bei Mieterwechseln oder in Verbindung mit Modernisierungsmaßnahmen. So zeigt der Mikrozensus 2022, dass Bestandsmieten bei kurzer Wohndauer im Schnitt höher sind als bei längeren Mietverhältnissen. Wohnungsknappheiten lassen sich besonders bei Erst- und Wiedervermietungsmieten im Internet inserierter Mietwohnungen erkennen, da diese unter direktem Einfluss der lokalen Wohnungsmarktsituation stehen. Diese Angebotsmieten im Internet inserierter Mietwohnungen lassen sich über die Datenbanken von veröffentlichten Wohnungsinseraten aus Immobilienportalen und Internetangeboten von Zeitungen ermitteln. Es werden nicht alle zur Vermietung bereitstehenden Wohnungen in den gut 120 einbezogenen Quellen erfasst. Gerade in Großstädten werden Mietwohnungen vielfach über andere Vertriebswege vermittelt (vgl. Kapitel B.1.2.2). Dadurch sind vor allem günstige Wohnungen unterrepräsentiert. Unternehmensbefragungen des GdW Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen zeigen, dass bei den Mitgliedunternehmen knapp 57 Prozent der angebotenen Wohnungen im Jahr 2024 über andere Vertriebswege als die Internetinserate vermittelt wurden. Die verwendeten Daten für Angebotsmieten spiegeln demnach das Angebot wider, auf das Wohnungssuchende stoßen, wenn sie im Internet nach einer Mietwohnung suchen. Der Anstieg der Wiedervermietungsmieten im Internet inserierter Wohnungen hat nach einer merklichen Dämpfung bis zum Jahr 2020 ab dem Jahr 2021 wieder stärker zugelegt. Im Jahr 2020 wurden bestehende Wohnungen im Durchschnitt 2,7 Prozent teurer angeboten als im Vorjahr. 2023 hat sich die Steigerungsrate der Internet- Wiedervermietungsmieten auf 6,7 Prozent erhöht. 2024 hat sie sich auf 5,9 Prozent verringert. Diese Verringerung ist in allen Baualtersklassen zu erkennen. Der stärkste Rückgang der Steigerungsraten erfolgte mit 4,6 Prozentpunkten auf 4,5 Prozent bei Erstvermietungen im Neubau, gefolgt von den jungen Bestandswohnungen ab Baujahr 2000 mit einem Rückgang von 6,9 auf 4,2 Prozent. Die weiteren Baualtersklassen bewegten sich bei durchschnittlichen Steigerungsraten von 4